文/江俞希裘丽岚
［摘要］在实施人才强国战略的天背景下，本文以成都市人才保障性住房为例，分析其具体实施情况。在成都市人才保障性住房发展的过程中，主要存在人才保障性住房区位局限、租赁期限短、人才保障性住房供给量不足与配套设施不完善等问题。本文在分析问题的基础上，提出优化改进建议，促进成都市人才保障性住房稳定运营，助力建设人才强市。
［关键词］人才保障性住房；运营管理；优化建议
cpa是什么每个人都会面对住房问题。对于青年人才而言，住房问题是在大城市中生活迈不过去的一道坎。选择何种方式解决住房问题既涉及青年人才的主观因素，也同样涉及经济条件限制等客观因素。在坚定施行人才强国这一国家级战略等背景下，人才成为赢得城市间竞争的战略资源。完善、合理的人才住房保障制度能较好地促进人才的引进、居留与激励。
研究成都市人才保障性住房运营管理现状，对已出现的问题进行优化，有利于成都市青年人才住房政策目标的实现，使城市在"抢人大战"中保持优势并吸引更多的人才居留，为城市的发展提供智力保障，也可为新一线城市及西部欠发达地区的二线城市人才住房保障制度优化提供思路。
一、成都市人才保障性住房的发展现状
（―）成都市人才保障性住房相关政策情况简介
2017年，成都市政府新闻办发布《成都实施人才优先发展战略行动计划》，提出强针对性、广惠及面的成都人才新政十二条，其后又制定和发布了《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》，成都市所属区县也分别发布了人才公寓租售管理办法等多个文件，具体落实人才保障性住房的各项政策。成都市人才住房保障政策以人才安居工程为主体，其人才安居方式包括人才购房支持、人才公寓租赁和购买、产业新城（工业园区）配套住房租赁、自建人才公寓或倒班房租赁等方式，分别满足不同层次和具有不同特点的人才的住房保障需求。
《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》提出，引进的高层次人才经认证后，可不受成都市住房限购政策的影响，解除人才购房时对户籍和参与成都市社保时限的硬性规定，这旨在向人才提供购房支持。所提供的人才公寓以市场租赁价格按比例收取租金，符合要求的人才与政府签订的租约最长为5年。人才居住于所申请租赁的人才公寓内满5年后，能以低于入住时市价的价格申请购买其所居公寓，在买入5年内不得入市进行买卖。在为高端人才提供人才公寓的同时，为产业高技能人才提供产业新城（工业园区）的配套住房，以房屋的市场价按比例收取租金。同时提倡企业在符合城市规划的情况下按需自行修建人才公寓或宿舍，为本企业员工提供方便，解除员工在住房方面的后顾之忧。
在成都市人才保障性住房政策中，根据《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》按A、B. C.D类标准将人才划分为国内外顶尖人才、国家级领军人才、地方级领军人
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才、其他高级人才。所有享受保障政策的人员需经成都市人社部门或成都市经信部门认定，须满足以下条件：仃）已与本市用工单位签订劳动（用工）合同；（2）已参与成都市社保；（3）在成都市范围内拥有住房或没有享受过其他购房优惠政策。经过认证并符合条件的人才即可申请由政府提供的人才公寓或租住产业新城（工业园区）配套住房。该目录将来蓉人才进行分类管理，从而为不同层次的人才提供不同面积的人才保障性住房。分类人才的数据有助于人才保障性住房建设中不同房型的设计。
（二）成都市人才保障性住房需求情况
在城市高房价的重压下，相较于成都市现行人才划分标准下的A、B、C类人才，D类人才与其他青年人才较低的收入水平导致其生活负担较重。成都市近十年的房价长期处于小幅波动、大体增长的状态。租房、购房的巨大经济压力给青年居留成都带来了一定的阻力。
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应届毕业生是成都市宽松的人才政策吸引的主力人才，多落户于各区县的集体户口中。此类人员对房价变动的敏感性较高，人才保障性住房对其具有较大的吸引力。据成都市人才安居服务网信息公示数据，至今为止已具备人才保障性住房申请资格的人才共7700人，通过资格初审的共187人。九成以上申请人的申请目标多为人才公寓，仅有少数申请人申请产业园区配套住宅，申请人数占来蓉青年人才总数的比例较低，需要加大对来蓉青年人才的政策宣传工作。然而，就目前的供给情况而言，人才保障性住房仍有较大缺口。
（三）成都市人才保障性住房供应情况
成都市人才保障性住房房源主要是新建住房和筹集的部分零星存量房，现有挂网房源分布于成都市内的11个城区。成都市提供超100套人才保障性住房房源的区县仅锦江区、武侯区、高新区、郸都区、崇州市和都江堰市。其中，仅锦江区、武侯区、高新区和郸都区属于成都市中心城区，中心城区内的其他各区人才保障性住房的供给量较少。成都市"个行政区中只有7个区提供已挂网可申请的保障性住房。
表1成都市人才保障性住房供应挂网数据单位，套
区县名称人才公寓产业园区配套住宅
广州工作锦江区精装1468/需精装270
青羊区需精装20
金牛区需精装40
湖北软考网官方武侯区需精装120
成华区精装284/需精装170
双流区需精装12简装4
新都区需精装310
郸都区需精装13需精装4220
高新区需精装13简装2290
崇^*1市0简装234
金堂县0简装20
都江堰市需精装236需精装132
注：数据来源于成都人才安居服务网（试运行），查询时间2020年3月2日
从成都人才安居服务网的挂网数据可以看出，现今在已建成挂网项目中，产业新城配套住房的供应量较大，人才公寓房源相对较为紧缺。自2017年以来，各区开发上马项目较多，但由于时间关系，建成挂网项目较少。预计在未来5年，成都市将建成人才公寓30万余套、产业新城配套住宅5万余套。
二成都市人才保障性住房运营管理中存在的问题
（―）来蓉人才的政策参与度有限
自2017年7月实行人才入户新政起至2019年5月，成都市新增落户人才总计28.26万人。其中，99.33%的人才为45岁以下的青年人才，共计28.07万人。但人才住房申请资格公示数据显示，至今仅7887人参与申请。这一现象的成因主要是来蓉人才对政策缺乏了解，人才住房保障政策宣传不到位。就成都市人才保障性住房现行政
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策而言，最低学历要求只是大学本科学历。（二）人才保障性住房租赁期限短
按照政策要求，符合规定的人才只能通过其就职的单
位承租人才公寓或产业新城配套住房。住房保障政策扶持 减租的租赁期限为5年，住满5年后住房可供购买，但如
若没有购买意向，则需按市场行情支付租金。成都市人才 保障性住房的租赁期限设置对单位与人才而言缺乏合理 性。成都市现行人才保障性住房的租赁期限为5年，相
较于深圳市的10年租赁期而言过短。租赁期限设置过短, 在引发人才负面情绪的同时，也会导致主管人才保障房分
配的部门工作量增大。
（三） 人才保障性住房供给不足
在各项政策的相互配合下，成都市的人才引进取得了 较好的成果。然而，在引进人才入驻蓉城后，人才保障性
住房却供应不足。成都市人才安居服务网的挂网可申请房 源显示，成都市人才保障性住房项目多集中分布于土地面 积较小、人口稠密的成都市中心城区板块，如成都市第一
个人才公寓项目位于成华区的梧桐栖一期，且目前可供申 请的已建成住房数量较少，大量人才保障性住房还处于规
划、建设阶段。此外，由于成都市土地资源较为稀缺，未 来可用于建设的土地资源也十分有限。土地资源对人才保
障性住房有较强约束。
（四） 人才保障性住房配套不完善
成都市中心城区人口集中，人才保障性住房项目的设
计量与区域常住人口比例不协调。人才上班的区域多在中
心城区内，而保障性住房却多设置于城市边缘、郊区等地， 由于人才保障性住房周围交通便利程度有限，居住于此类
住房的人才通勤时间长。
部分地处偏远的人才保障性住房的公共设施配套方便 程度较低，且许多已挂网的住房仅为毛坯交付，申请人需
要自行装修，申请即居住的可能性较小，与租住普通住房 相比，需要更多的时间成本与资金成本。此类现实情况致 使许多符合条件的申请人只能选择放弃入住人才保障性 住房，转而租住条件较差但是离工作单位较近的中心城区
高价房。这导致大量人才公寓与产业新城配套住房的空置。
三、成都市人才保障性住房的优化建议
（―）加强对成都市人才保障性住房政策的宣传
政策的落地执行情况是判断一项政策好坏的关键，而
精准的政策宣传工作则是政策落地执行的前哨站。成都市 人才保障性住房政策不仅应通过卫视、报纸等传统渠道进
行媒体宣传，更应通过、短视频等新媒体渠道,
打好人才保障性住房政策宣传的组合拳。
除利用各媒体渠道宣传外，还可以通过在人才落户办 理大厅设立宣传板与人才住房政策咨询台等，将人才落户、 住房政策连成线，提供。在毕业季与高校联动,
向广大毕业生宣传相关人才保障性住房政策。还应对各区 县企业进行组团宣传，精准地解释好政策的细节，帮助各
企业、单位引才留才。
（二）做好前期规划，加强配套设施建设
陕西为什么一本线那么低减少新建人才公寓与产业新城配套住房空置率的一个
重要方法是吸取已建成挂网的人才保障性住房教训。首先, 应做好前期规划，力求在建设前完善项目方案。成都市可
以效仿香港，成立土地供应专责小组，宏观检视成都全部
土地，公开收集民众意见，力争地尽其用。依托成都市完
备的地铁与公共交通路网选取合适的地块。效仿深圳，充 分利用高速发展的轨道交通，在地铁站上盖修建人才保障 性住房叫以较高水平建设人才公寓与产业新城配套住房,
保证小区绿化与周边环境的优雅舒适，并在建成后交由专 业物业机构管理，提高人才保障性住房的物业服务水平。
其次，在财政状况允许的情况下，成都市各区政府可
以加大对人才保障性住房的投入力度，加强对不成熟地块
的配套设施建设，完善区域内医院、学校、商场超市等生 活必需的配套，通过加开公交、增设共享单车的形式提高 区域内的交通便利程度。
最后，鉴于集中建设人才保障性住房可能导致居住隔
离情况的发生，建议将政府规划建设的人才公寓合理设置 于各个区块，提倡开发中的商品房配建一定比例的人才公
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寓，将人才保障性住房分散建设于各个区块，使高低收入人混居，降低"贫民窟"出现的可能性，提高社会的稳定性。
（三）设置合理租赁期限，促进人才保障性住房流转
鉴于不同种类、不同层次的人才体对人才保障性住房的需求时限有较大差异，建议对不同类别不同层级的人才设置不同的租赁期限。A类高层次人才，其本身具有较强的环境适应能力与财富创造实力，人才保障性住房主要是向此类人才提供快速入住的周转便利。就成都市当前的房价而言，此类人才5年内置业的可能性较大，所以现行政策对这类人才较为适用。然而，对于其他三类青年人才而言，5年内做好置业准备难度较大。设置人才公寓的主要原因是为解决来蓉创业或就业的人才初期住房问题。现行5年的租赁期显得相对较短，建议将时限设置为最长租赁期不超过10年目，为来蓉初创人员解决住房上的后顾之忧。
在成都市人才保障性住房政策中，人才公寓多由人才个体承租，而产业新城配套住宅多由企业整体承
租，鉴于企业整体承租与个人承租在使用层面的不同，建议对二者设置差异性的租期。对于面向企业的产业新城配套定向人才住房，由于企业自身可能出现人事变动，导致承租配套定向住房的人才变更，为了支持产业新城企业的可持续发展，配合人才流动，减轻企业行政负担，建议原则上对此类人才保障性住房不设租赁期限，并下放一部分权利给企业，放宽本企业职工租赁申请条件。设置人才保障性住房差异化的租赁期限可充分体现其政府政策支持体系的性质，既为不同类别不同层次的人才提供便利，也避免造成福利陷阱。
在设置合理的租赁期限的同时，建议对人才保障性住房实行封闭流转。无论是租赁的住房还是在租赁期满后以优惠的价格购入的住房，都只能流转回人才保障性住房管理部门。对于租入或购入人才保障性住房期间人才自身条件变更而不再符合政策具体规定的情况，应明确在哪些情形下需要进行流转，从而促进成都市人才保障性住房流转率的提升。
（四）提高办理效率，改善人才保障性住房供给情况
成都市现有人才住房保障政策有需求巨大、供给量不足的问题。然而，在这样的情况下，已挂网房源却出现了较长时间的空置。D类人才（具有研究生学历）在申请人才公寓时，审批时间大多需要约3个月（59-75个工作日），且咼新区与双流区还出现了申请审批通过后再无住房分配通知的情况。这暴露了成都市人才保障性住房审核效率较低、审核后分配跟进程序缺失的问题。此外，多个 区的人才保障性住房仍处于建设中。
对此，本文建议，首先应简化申请流程。利用电子政务系统完成社保证明与个人名下房屋信息查询、审核，提高人才保障性住房的审核效率。完成审核后，在本区域的人才保障性住房因还未建成而不能交付的情况下，及时将信息反馈给申请人并作出说明。其次，对于已挂网房源空置的问题，可将空置房源进行分类，逐一分析：现有空置房源大多为毛坯交付，或是处于中心城区外交通方便程度较低的区域。因此，建议由各区政府对零星分布的、面积不超过60平方米的、毛坯交付的人才安居住房进行装修，为人才公寓的主力申请人提供方便。最后，对于人才保障性住房现房供给不足这一问题，可以通过多种方式建设筹集住房来加以解决。E
（作者单位：西南民族大学）
参考文献:
[1]王茜•外来引进人才的住房保障发展策略研究[D]，武汉：华中师范天学，2011.
[2]王必丰，潘冬旭.深圳市人才安居政策梳理、存在问题及其对策建议□住宅与房地产，2019（11）:70-76.
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