谢震威、何俏丽等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院
【审结日期】2021.11.16
【案件字号】(2021)粤17民终2345号
商品房备案查询入口【审理程序】二审
【审理法官】姜玉华何桂霞陈欢欢
【文书类型】判决书
【当事人】谢震威;何俏丽;阳江市浩大房地产有限公司
【当事人】谢震威何俏丽阳江市浩大房地产有限公司
【当事人-个人】谢震威何俏丽
【当事人-公司】阳江市浩大房地产有限公司
【代理律师/律所】钟国衡广东真智律师事务所;邝美云广东真智律师事务所;黄远航广东粤宏律师事务所
【代理律师/律所】钟国衡广东真智律师事务所邝美云广东真智律师事务所黄远航广东粤宏律师事务所
【代理律师】钟国衡邝美云黄远航
【代理律所】广东真智律师事务所广东粤宏律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】谢震威;何俏丽;阳江市浩大房地产有限公司
【本院观点】本案是商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】无效催告委托代理违约金过错支付违约金合同约定书证证人证言证据不足新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-12-10 02:50:15
谢震威、何俏丽等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤17民终2345号
当事人 上诉人(原审原告)：谢震威。
上诉人(原审原告)：何俏丽。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：阳江市浩大房地产有限公司。住所地：广东省阳江市。
法定代表人：陈国柱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。
审理经过 上诉人谢震威、何俏丽与上诉人阳江市浩大房地产有限公司(以下简称浩大公司)商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省阳江市江城区人民法院(2021)粤1702民初3780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称 谢震威、何俏丽向一审法院起诉请求：一、判决浩大公司支付逾期办证违约金19446.58元给谢震威、何俏丽；二、判决浩大公司支付逾期完善配套设施违约金25362.72元(违约金从2017年7月1日起计至2021年3月31日止为25362.72元,此后违约金按每月563.62元计算,从2021年4月1日起计至浩大公司按承诺完善配套设施时止)给谢震威、何俏丽;三、本案诉讼费由浩大公司承担。
一审法院判决：一、浩大公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2991.78元给谢震威、何俏丽；二、浩大公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期完善配套设施违约金3137.43元给谢震威、何俏丽；三、驳回谢震威、何俏丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费920元，减半收取460元，由谢震威、何俏丽负担435元，浩大公司负担25元。具体认定的事实和理由详见一审判决。
二审上诉人诉称 谢震威、何俏丽上诉请求：一、变更一审判决第一、二项，改判浩大公司支付逾期办证违约金19446.58元、逾期完善配套设施违约金18580.34元给谢震威、何俏丽；
二、本案一、二审诉讼费用由浩大公司承担。事实与理由：一、一审以浩大公司已退还办证费为由，将逾期办证责任全部归责于谢震威、何俏丽，免除浩大公司违约责任错误。浩大公司于2016年8月27日出具承诺书前已将办证费全部退还给谢震威、何俏丽，退还办证费时间早于浩大公司出具《阳江市浩大房地产有限公司对岭南新邨1、2、5、6幢住户的承诺》(以下简称《承诺》)的时间，即浩大公司作出承诺时就已将业主配合交费、提供资料需要时间等因素考虑进去，浩大公司承诺于2018年12月31日办好房产证是经过深思熟虑和精确计算时间而作出的。根据《不动产登记操作规范》及《不动产登记暂行条例》第二十条的相关规定，办理房产证只需30个工作日，而浩大公司的办证时间长达2年4个月3天，证明逾期办证完全是浩大公司怠于履行办证义务所致。一审判决将逾期办证责任全部归咎于谢震威、何俏丽未配合交费及提供资料，显然错误。二、浩大公司向谢震威、何俏丽发送的短信属于格式内容，没有明确指引谢震威、何俏丽配合办证的内容，一审认定浩大公司即已履行承诺，明显错误。首先，浩大公司发给业主的短信内容都是一样的，且没有明确告知谢震威、何俏丽需提交查询打印房屋登记证明等资料，及何时、携带哪些资料去缴交契税。谢震威、何俏丽并非办证专业人士，即使收到该短信亦无办法配合办证。再者，浩大公司于2018年12月29日发送的短信内容可证明，浩大公司办证是按阳江市不动产登记中心的排期，分批
通知业主提供办证资料。直至2019年4月2日浩大公司发送的短信仍未告知谢震威、何俏丽应提供哪些办证资料、何时办证，即直至该日谢震威、何俏丽仍未被分批安排到办证。因此，浩大公司从未有效履行通知义务，而且办证事项由浩大公司分批安排，导致逾期完全是浩大公司的原因所致，谢震威、何俏丽无任何过错。三、浩大公司收取了谢震威、何俏丽的办证代理费，双方存在有偿委托代理关系，浩大公司未能如期办证，应承担违约责任。在谢震威、何俏丽购买房屋时，浩大公司就强制规定必须委托其公司的专员办证，并且收取了谢震威、何俏丽90元的办证代理费，小区业主个人不能独自办证，必须等浩大公司的通知安排办证。即使谢震威、何俏丽已收回办证费，但浩大公司收取了办证代理费，浩大公司仍负有如期办证义务。现办证逾期，浩大公司应按承诺承担违约责任。四、一审认定因谢震威、何俏丽迟延缴纳契税致使逾期办证，浩大公司不承担违约责任错误。经向阳江市不动产登记中心了解得知，房屋契税申报缴纳需要提交商品房买卖合同、委托书、被委托人身份证明、购房人身份证、购房发票、契税申报表、无房证明等，而上述资料绝大部分掌握在浩大公司手中，即如果浩大公司不提供资料给谢震威、何俏丽，谢震威、何俏丽是不能缴纳契税的。据上所述，浩大公司是分批为业主办证，缴交契税迟延不是谢震威、何俏丽拖迟交费，而是浩大公司分批办证导致。五、一审判决认定浩大公司完成配套设施的时间及分项计算浩大公司
应支付的逾期完善配套设施违约金错误。一审判决认定小区机动车、人行通道南北两个出入口、每幢楼花园出入口门禁系统是在经阳江市住房和城乡建设局竣工验收备案前一日即2019年1月16日时视为完成错误。首先，楼盘建筑工程竣工验收并没有对出入口门禁系统进行验收，即使已进行竣工验收备案也不能证明出入口门禁设施已完善。其次，谢震威、何俏丽有岭南新村物业服务聊天截图及照片可以证明，在2020年3月23日浩大公司才开始围蔽小区北门进行施工，直至2020年10月26日才正式开始动工开通北门，北门出入口的门禁系统更是于2020年12月底才正式使用。因此，浩大公司实际是于2020年12月底才全部完成承诺书中约定的四项配套设施工程。再者，浩大公司在《承诺》中明确承诺，如其在2017年6月30日前仍未能完成四项工程，自2017年7月1日起按每月赔偿1、2、5、6幢每户业主三个月物业管理费违约金，直至浩大公司完成以上四项工程为止。由此可见，每一项工程违约金不是单独计算违约时间，而是要统一计算至四项工程中最后一项完成之日止。一审判决将四项工程单独区分，分别计算违约金，与《承诺》约定不符，损害了谢震威、何俏丽的合法权益。因此，逾期完善配套设施违约金应按每月563.61元的标准，从2018年4月17日起计算至2020年12月止，共计18580.34元。六、从浩大公司通知的内容可知，浩大公司直至2019年4月2日才正式通知谢震威、何俏丽提交手续办证，且是统一通知业主提交办证资料，而对每
位业主提交资料时间和办证的先后顺序也没有限制。再者，办理契税所要提交的不动产权属证等资料都掌控在浩大公司手上，业主缴交契税的时间差异是因浩大公司提供资料的时间差异引起，谢震威、何俏丽对此并无主动性。因此，谢震威、何俏丽于2019年4月30日才缴交契税，并到浩大公司办理委托办证手续等并没有逾期，并且履行了配合义务，不存在过错。综上所述，请支持谢震威、何俏丽的上诉请求。
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