佛山市顺德区哥顿房产有限公司、王晓莉商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院 
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院 
【审结日期】2022.03.31 
【案件字号】(2022)粤06民终2468号 
【审理程序】二审 
【审理法官】耿翔翁丰好姜欣欣 
【审理法官】耿翔翁丰好姜欣欣 
【文书类型】判决书 
【当事人】佛山市顺德区哥顿房产有限公司;王晓莉 
【当事人】佛山市顺德区哥顿房产有限公司王晓莉 
【当事人-个人】王晓莉 
【当事人-公司】佛山市顺德区哥顿房产有限公司 
【代理律师/律所】朱甜甜广东德先律师事务所;梁宝荣广东德先律师事务所;陈润发广东通利达律师事务所;吴之柜广东通利达律师事务所 
【代理律师/律所】朱甜甜广东德先律师事务所梁宝荣广东德先律师事务所陈润发广东通利达律师事务所吴之柜广东通利达律师事务所 
【代理律师】朱甜甜梁宝荣陈润发吴之柜 
【代理律所】广东德先律师事务所广东通利达律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】佛山市顺德区哥顿房产有限公司;王晓莉 
商品房备案查询入口【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。哥顿公司与王晓莉就涉案房屋买卖签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方经平等自愿协商确定，内容不违反法律规定，依法对各方具有约束力。 
【权责关键词】无效社会公共利益显失公平撤销违约金过错合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求反诉强制执行诉讼标的诉讼时效 
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【本院查明】经审理，本院对一审查明的事实予以确认。    另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中，关于商品房交付期限，第九条约定：哥顿公司应于2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收(包括建设工程规划验收和房屋建筑工程竣工验收备案)合格，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付王晓莉使用。    又查明，双方其后签订的《商品房买卖合同补充协议》中，关于商品房交付期限，第
五条约定：在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经建设部门验收合格后，买受人应无条件收楼并办理交楼手续。如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得因此拒绝收楼。否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由买受人承担。    再查明，涉案房屋处于康格斯花园(一期)3号地范围，3号地于2008年8月7日办理完毕竣工验收备案手续。 
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，二审审查的焦点为：哥顿公司是否构成逾期交楼，应否向王晓莉支付逾期交楼违约金。    哥顿公司上诉主张，其已在2008年3月开始通知王晓莉收楼，涉案房产也早在2014年8月14日登记在王晓莉名下，一审法院认定涉案房产在2021年9月27日才完成交付，并判令其支付逾期交楼违约金100000元不当。王晓莉上诉主张，涉案房屋的花园出入口最窄处不足30厘米，存在重大显著瑕疵，导致其不能正常使用别墅花园，哥顿公司应采取符合法律规定的补
救措施，向规划部门申请规划变更，不应强迫王晓莉收楼。王晓莉在2021年9月27日收楼，不能视为免除哥顿公司违约责任承担，另合同约定的逾期交楼违约责任过低，哥顿公司应按照日万分之二标准从2008年4月1日向其支付逾期交楼违约金。对此本院认为，哥顿公司与王晓莉就涉案房屋买卖签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方经平等自愿协商确定，内容不违反法律规定，依法对各方具有约束力。关于涉案房屋交付标准问题，双方在《商品房买卖合同》及补充协议均明确约定以取得竣工验收备案为交付要件，涉案房屋在2008年8月7日取得竣工验收备案，该时具备交付条件。哥顿公司上诉提出2008年3月开始通知王晓莉收楼，因该时不符合交付条件，不视为适格交付。哥顿公司缺乏证据证明在2008年8月7日后另行通知王晓莉收楼，而涉案房屋在2014年8月14日登记予王晓莉名下，可认定哥顿公司该时才完成交付。因双方对涉案房屋交楼明确为取得竣工验收备案，王晓莉诉讼中及另案提出的涉案房屋花园入口最窄处不足30厘米，存在显著瑕疵，导致其不能使用别墅花园问题，不属于约定的收楼标准，王晓莉可依据补充协议约定，要求哥顿公司修补、保修或给予合理解决，王晓莉基于该事由拒绝收楼缺乏依据，本院不予支持。故此，本院认定在2014年8月14日后，王晓莉无权向哥顿公司主张逾期交楼违约责任。因王晓莉提起本案诉讼之前，并无证据证明就逾期交楼违约金问题持续向哥顿公司主张权利，截止本诉发生，哥顿公司应向王晓
莉支付2008年3月30日至2014年8月14日期间的逾期交楼违约金已超过三年法定诉讼时效期间，哥顿公司提出的诉讼时效抗辩，主张无需支付逾期交楼违约金合法，本院予以采纳。综合上述论析，哥顿公司上诉主张不应向王晓莉支付逾期交楼违约金理据充分，本院予以支持。王晓莉上诉要求哥顿公司按照日万分之二标准，以购房款为本金向其支付2008年4月1日至2021年8月8日的逾期交楼违约金合计2509216.50元理据不足，本院不予支持。至于哥顿公司向王晓莉交付的房屋入户花园存在的瑕疵，花园不能正常使用之责任承担问题，与本案王晓莉主张的逾期交楼违约责任不属于同一诉讼标的，本院不予审查。    综上，哥顿公司的部分上诉请求成立，应予以支持；王晓莉的上诉请求不成立，应予以驳回。因出现新的事实，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2021)粤0606民初20833号民事判决第二项；    二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2021)粤0606民初20833号民事判决第一项、第三项；    三、驳回王晓莉的全部反诉请求。    本案一审本诉案件受理费13200元(佛山市顺德区哥顿房产有限公司已预交)，由佛山市顺德区哥顿房产有限公司负担；反诉受理费13436.87元(王晓莉已预交)，由王晓莉负担；二审案件受理费29647.07元(佛山市顺德区哥顿
房产有限公司预交2300元、王晓莉预交27347.07元)，由王晓莉负担。王晓莉应负担的差额部分案件受理费，于判决发生法律效力后十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。佛山市顺德区哥顿房产有限公司预交的2300元案件受理费，于判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-23 21:00:36 
【一审法院查明】三、一审法院认定事实和适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第九条并没有约定“哥顿公司逾期交房的，逾期超过九十天后，王晓莉有权解除合同，王晓莉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，哥顿公司按日向王晓莉支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。首先，《商品房买卖合同》第八条乙方逾期付款的违约责任中约定，自逾期超出壹拾天后合同继续履行的，则自本合同规定的应付款期限之第二天起按日支付逾期应付款万分之贰点壹的违约金(即，年利率7.665%)。假如按一审法院的计算方法：自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，哥顿公司向王晓莉支付已交付房价款万分之零点壹的违约金(即，年利率0.365%)。两者之间的违约金比例相差21倍，合同条款明显不公平，有违《中华人民共和国
合同法》第四条之当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。其次，王晓莉签订该合同时，哥顿公司事前已打印好，该合同是由哥顿公司提供的格式合同。哥顿公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。否则，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故王晓莉与哥顿公司间约定关于哥顿公司逾期交付房屋的违约责任条款无效。最后，双方于2007年5月31日签订《商品房买卖合同》的同期5年期以上贷款年利率才7.20%。哥顿公司作为开发商，在订立合同时就已处于强势地位了。若一审法院采用按日万分之零点一(即年利率0.365%)的标准计算逾期交房的违约金，显失公平，双方的权利和义务严重不对等。    哥顿公司辩称，王晓莉主张违约金没有依据。涉案合同第十条第一点，逾期交楼不超过三十天的情况并不能适用本案，同时该合同版本是由顺德建设局统一制定的面向同时期全部购房人，建设局在制定合同时已经考虑开发商和购房人之间的权利义务关系，并不存在无效的合同条款，王晓莉在签署合同同时已经详尽阅读合同的相关条款。王晓莉知晓涉案房产的情况下拒绝配合哥顿公司进行整改，并将涉案房产的车位进行自用或者出租收益，却无需支付任
何物业管理费，这才是明显的权利义务不对等，利益失衡。    哥顿公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除哥顿公司与王晓莉签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》(合同编号：Ｙxxx)；xxx．王晓莉立即协助哥顿公司将位于广东省佛山市顺德区××街道××村委××路××花园阳光水岸二区xxx号房产(以下简称涉案房产)变更登记至哥顿公司名下；3．本案全部诉讼费用由王晓莉承担。    王晓莉向一审法院提出反诉请求：1．哥顿公司立即向王晓莉支付逾期交房违约金(以合同价款2450000元为基数按日万分之二点一从2018年4月1日计算至清偿之日止，暂计算至2021年8月8日为2509216.5元)；2．哥顿公司承担本案反诉费用。    一审法院认定事实：2007年5月31日，哥顿公司与王晓莉签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：王晓莉向哥顿公司购买涉案房产，房价款为2450000元；该房产套内建筑面积352.07平方米，土地使用面积264.91平方米；哥顿公司应于2008年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合法，符合本合同所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付王晓莉使用；哥顿公司逾期交房的，逾期超过九十天后，王晓莉有权解除合同，王晓莉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，哥顿公司按日向王晓莉支付已交付房价款万分之零点一的违约金。    合同签订后，王晓莉向哥顿公司支付了房屋价款2450000元；涉案房产于2015年6月29日办理了抵押登记。