商品房预售合同备案的法律规定
⼀、商品房预售合同备案登记的法律规定
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售⼈应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上⼈民政府房产管理部门和⼟地管理部门登记备案”。
2、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当⾃商品房预售合同签订之⽇起30⽇内，到商品房所在地的县级以上⼈民政府房地产开发主管部门和负责⼟地管理⼯作的部门备案”。
3、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购⼈签订商品房预售合同。预售⼈应当在签约之⽇起30⽇内持商品房预售合同向县级以上⼈民政府房地产管理部门和⼟地管理部门办理登记备案⼿续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停⽌预售、补办⼿续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的”。
上述条款是我国现⾏法律对商品房预售进⾏登记备案的规定，不难看出国家实⾏登记备案制度的⽴法⽬的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房⾏为的合法性进⾏审查，确保预购⼈的优先购买权，从⽽保护预购⼈的合法权益，进⽽防⽌预售期间“⼀房多卖”现象的发⽣。
⼆、商品房预售合同备案登记的争议处理
商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的⾏政管理⾏为和措施，不是确认合同效⼒的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效⼒是没有关系的。对此，近年来出台的上海市乃⾄最⾼⼈民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，上海市⾼院《关于合同法施⾏后认定房地产开发经营合同效⼒问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案⼿续的，不影响预售合同的效⼒”，2003年6⽉1⽇正式施⾏的《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予⽀持”。
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