土地进入公共资源交易中心进行“招、拍、挂” 公开交易情况分析
[摘要]　本文主要结合阳春市土地矿业权交易中心”招、拍、挂”方式交易土地的实际情况作了分析，并对一些做法作了总结。希望能够起到借鉴作用。
公共资源交易中心招标网[关键字]　土地交易　土地信息　竞价
近年来，随着阳春市政府加强公共资源建设，强化阳春市行政服务中心服务职能，阳春市国土资源局按照阳春市政府的部署，自2009年1月起将阳春市土地交易中心的土地招标拍卖挂牌功能进入阳春市公共资源交易中心里运作。阳春市土地交易中心严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》；广东省国土资源厅《广东省土地使用权交易市场管理规定》等一系列文件精神，不断完善各项规章制度，规范土地市场管理，使阳春市土地交易中心成为政府满意、众信赖和公开、公平、公正的土地公开交易机构，为阳春市土地有形市场建设提供了公开、公平、公正的交易平台。现就2009年1月至2012年12月以来阳春市土地交易进入阳春市公共资源交易中心运作，进行”招标拍卖挂牌”交易的情况作分析。
1　阳春市土地交易中心土地公开交易基本情况
阳春市土地交易中心认真严格执行相关的规定，对国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）等5类土地使用权，通过”招拍挂”方式向社会公开交易，并按《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》在中国土地市场网进行招拍挂出让公告及成交公示，确保公开交易的公平、公正。自2009年1月至2012年12月共举行土地招拍挂公开交易会78期，成交土地140宗，成交面积655.544公顷（9833.16亩），成交金额33.66889亿元，成交价与底价相比较增值9.121572亿元。其中在公共资源交易中心运作土地过程中，创造”四大第一”：居住用地拍卖出让价格阳江地区第一高，如春城街道阳春大道和育德路交叉处（阳春一中高中部西侧[羊孖垌]）地段用地，土地面积为61468.34平方米，以1.78亿元成交价竞得，每亩成交价达193.06万/亩；商业用地拍卖价格阳江地区最高第一高，如春城街道东湖东路177号房地产（原经贸局大楼）占1208.76平方米，最终拍卖成交价为1950万元，每亩成交价达1075.48万/亩（不含按成交价计算约13.9％的转让税费）；工业用地出让拍卖价格阳江地区第一，S113线东侧南山工业园内（春南点预拌混凝土搅拌站项目），土地面积26666.8平方米。拍卖底价为484万元，最终以2800万元成交价卖出，每亩成交价达70万/亩；土地商业路线价阳江地区最高成交价，2012年5月9日拍卖春城街道公园路1号、5号房地产　土地面积336.48
平方米，拍卖成交价856.8万元，为2.54636万/㎡，开创了土地商业路线最高价的先河（不含按成交价计算约13.9％的转让税费）。使我市土地交易中心招拍挂国有土地使用权工作在社会确立了良好的口碑，也树立了市政府的威信。
2　阳春市土地交易中心土地公开交易的做法
在招拍挂出让国有土地使用权过程中阳春市土地交易中心严格遵循公开、公平、公正和诚信原则，使我市行政服务中心的公共资源交易中心日趋规范化。
2.1　保证出让土地使用权信息公开、透明
阳春市土地交易中心严格执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》规定的国有土地使用权出让公示在中国土地市场网和当地土地有形市场公布，同时结合不同性质用地特点，通过阳春电视台、中国土地市场网站、阳春市国土资源局网站、《南方日报》、《阳江日报》等多种媒体向社会公开招拍挂出让用地信息。由于用地信息的公开、透明，吸引了全国来自浙江、江苏、湖南、广西等省份和省内珠三角地区及周边云浮、茂名、湛江、阳江市本地等开发商的参与竞价，各地的开发商来阳春参与竞价。如2010年5月14日拍卖出让阳春
大道西侧城北情人河地段234.55亩用地，由于土地信息公开详细，使用权、面积、地理位置等一应俱全，吸引了9家开发商的目光，最终以2亿元成交，创下阳春历年大宗土地出让成交最大额和单位每亩用地出让最高价。同年9月9日，拍卖阳春大道东侧阳春一中西侧地段92.2亩用地，经过公开土地的相关信息，吸引了11家开发商，经过激烈竞拍，最终以1.78亿元成交，每亩达193.06万元，刷新阳江市地区每亩用地出让最高价。
这些成绩的取得，都离不开”招、拍、挂”信息的公开、透明，起到积极的宣传作用，也增强了投资者对土地使用、商业价值等提升了信心，大大增强了土地的吸引力，吸引全国各地有实力的投资者前来投资，既达到政府出让用地的保值增值和土地出让收益最大化，也让投资者”投”的其所。
2.2　确保出让土地使用权竞价条件公平
对竞买者来讲，竞价最关健是公平，竞买权利和义务对等，不能以各种理由设置倾向部份竞买者的竞价条件，使竞价失去公平性，因此，只要是法律允许的，阳春市土地交易中心为竞买者创造公平竞争条件，使竞买者在同一起跑线竞价，坚决杜绝以大欺小，以强凌弱的现象。如2009年阳春市卫生局下属的旧防疫站占地526平方米的房地产拍卖，该局委托万邦拍
卖行以210万元底价连拍两次都没有成功，后来市国土资源局原局长姚幸新同志向市政府提出争取将该宗房地产进入阳春市土地交易中心公开拍卖出让。进入阳春市土地交易中心后，交易中心对该出让土地使用权信息、竞价条件等进行了公开，做到透明，最终吸引了8家买者竞买，最终以430万元成交，比原来拍卖底价高出123.84万元。
又如阳春市文化局下属的青少年宫和文化宫占地1531.9平方米的房地产拍卖，当时阳春市文化局委托豪鑫拍卖行连续两次降价拍卖，然后将起拍价从 900多万元降至807.43万元，但是依然流拍，原因主要是由于土地使用权信息和竞价条件无够公开和透明。当时准备向市政府要求降价10%拍卖时，由市国土资源局原局长姚幸新同志提出争取将该宗房地产进入阳春市土地交易中心公开拍卖出让。当阳春市土地交易中心接到该拍卖任务时，迎难而上，重新对土地使用权、竞价条件等作了深入调查，迅速公开相关信息，最终吸引了10家竞买者参与竞买，并于2009年6月25日以1182万元价格成功交易，比起拍价807.43万元高出374.57万元。
综上两宗土地拍卖出让流拍后，进入阳春市土地交易中心重新招拍挂出让而成功交易，并比拍卖底价高。这全赖于阳春市土地交易中心把原房产租赁合同、搬迁条件、移交期限、竞买标准等土地拍卖条件一一理顺，确保土地竞买条件公平性，竞买权利、义务对等性，为竞买者创造同一起跑线的原则性，为土地拍卖出让创造了更宽、更广的条件。
2.3　保障出让国有土地使用权对竞买者公正
阳春市土地交易中心按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》规定的要求从事土地招拍卖工作，严格要求交易中心工作人员本着遵守交易纪律，严守保密制度，不干涉、不干扰、不打招呼定圈子，对市政府、对局党组负责，诚实守信开展工作。同时，建立”招、拍、挂”监督员制度，加强对土地交易中心工作人员依法招拍挂工作的监督，防范于未然。正是由于阳春市土地交易中心在招拍挂出让中遵守公开、公平、公正和诚信原则，使我市土地招拍挂有形市场规范、透明、健康运作，赢得市政府的信任，在投资商、众中树立了权威。如阳春市春城河西平天塘地段135.03亩用地，该宗挂牌出让用地特点是市政府的招商项目用地，挂牌出让前已经选定合作征地者，经时两年的征地才于2010年推向社会公开挂牌出让。面对这种复杂情况，阳春市土地交易中心公正对待所有竞买者，使竞价氛围融洽，竞买报价不断攀升，以3605.32万元挂牌出让。经过2家开发商公开报价以4510万元成交，成交价同底价相比较相差904.38万元。再次证明了市政府公开出让土地的公正性，增强政府的公信力，同时有效保障了国有资产收益。