共有、业主的建筑物区分所有权、用益物权制度
税务师考试报名时间2021知识点共有★★★
【案例】电视剧《安家》江家老洋房
江奶奶（江美庭）、两个外甥邝安邦和祝兴国共有江家老洋房所有权。江奶奶和宋爷爷是夫妻，为给宋爷爷治病，需要卖掉江家老洋房，但由于江奶奶的两个外甥邝安邦和祝兴国拖延不签字，直到宋爷爷去世，也未卖掉老洋房。
（一）按份共有【2020年单选、2012年多选】
【“李”解】“共有人（同等条件下）享有优先购买权”的解读：
（1）共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的（如江奶奶的大、二去世时江奶奶主张优先购买），不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
（2）“同等条件”，应综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
（3）法院不支持共有人优先购买权的情形
①未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
②以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
（4）两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，按转让时各自份额比例行使优先购买权。
（二）共同共有
1.是指数人对同一物平等和不分份额地共同享有所有权的共有形态。
2.共同共有的权利人具有特殊的身份关系。如家庭成员、夫妻关系。
3.在共同关系存续期间，任何共有人原则上都不得请求划分其共有权的份额，不得请求分割共有物。
4.效力
【例题·单选题】甲乙合伙购买1辆卡车从事运输。双方约定，按2：1的比例分成。某日，乙在为客户丙运送货物途中发生交通事故，造成丙货物损失30万元。根据《民法典》规定，对于该30万元的损失，丙可以向乙请求赔偿的最高数额为（）。（2020年）
A.10万元
B.20万元
C.30万元
D.15万元
『正确答案』C
『答案解析』本题考核按份共有。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。所以选项C 正确。
知识点业主的建筑物区分所有权★★
【2011年单选、2020年多选】
1.概念
是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权以及对建筑物进行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。
2.特征
（1）复合性。专有部分所有权＋共有部分的共有权＋对建筑物进行共同管理的成员权
（2）专有部分所有权的主导性。
（3）一体性。
（4）主体身份多重性。
（5）客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。
3.内容
【例题·多选题】根据《民法典》物权编规定，业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，须满足的条件有（）。（2020年）
A.由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决
B.经参与表决的全体业主同意
C.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意
D.由专有部分面积占比1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主参与表决
E.经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意
『正确答案』AE
『答案解析』本题考核业主的建筑物区分所有权。下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前述第（6）项至第（8）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
知识点相邻权★
（一）相邻权的含义
相邻权，是指不动产相毗邻各方在对各自所有或者使用的不动产行使所有权或者使用权时，因相互
间依法应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
此种限制只要是在法律规定的限度之内，他方即应当容忍。
（二）相邻权的类型
1.土地相邻权
2.水流相邻权
3.建筑物相邻权
知识点用益物权制度【2019、2020年单选,2017年多选】
（一）用益物权的概念和特征★★【2019年单选】
是指对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。（二）用益物权的类型及其变动★★★
（三）地役权——从物权、他物权、用益物权、约定权利【2014年单选】
【案例】甲乙两个工厂相邻，甲工厂为了自己的职工上下班方便，准备再开一个门，但是要通过这个门就必须通过乙工厂的土地，于是甲乙两厂约定，甲厂向乙厂支付一定的使用费，乙工厂允许甲工厂的职工在自己的土地上通行。
1.概念（修改）
地役权，是指不动产的所有权人或者使用权人为自己不动产使用的便利，根据合同约定使用他人不动产的一种用益物权。提供便利的不动产称“供役地”，享受便利的不动产称“需役地”。
【注意】“需役地”与“供役地”不以相互毗邻为必要
2.特征
（1）是存在于他人不动产上的物权。
（2）是从物权，具有从属性；供役地从属于需役地。
（3）具有不可分性；即使需役地分割，地役权为分割后的各部分的利益仍然存在。
（4）是为需役地的便利而设定的物权。
（5）地役权的享有和行使通常以对不动产的占有为要件，但有例外。如眺望地役权
3.设立
（1）自地役权合同生效时设立。
（2）当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记；
（3）未经登记，不得对抗善意第三人。
【归纳】用益物权取得的时间【2020年单选】