制定机关 德州经济开发区教育局 | |
公布日期 | 2019.12.22 |
施行日期 | 2019.12.22 |
文号 | 德政办发〔2019〕9号 |
主题类别 | 国有资产监管综合规定 |
效力等级 | 地方规范性文件 |
时效性 | 现行有效 |
正文：
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德州市人民政府办公室关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见
德城区人民政府，德州经济技术开发区、运河经济开发区管委会，市政府有关部门：
一、适用范围
2016年8月19日，德州市人民政府发布《关于开展德城行政区不动产统一登记的公告》之前，德州市中心城区（含德城区、德州经济技术开发区、运河经济开发区）范围内国有建设用地上居民已办理房屋所有权登记的房屋，涉及无土地权属或来源不清、土地与房屋用途不一致、在划拨土地上开发商品房产等问题的，适用本意见。
二、基本原则
（一）尊重历史。充分考虑德州市中心城区房地产开发的发展历程、现状和法律法规政策逐步完善的过程，厘清原因，客观公正处理房屋和土地因分开登记产生的历史遗留问题。
（二）依法依规。在解决不动产登记历史遗留问题时，严格遵循依法依规处置的原则。
（三）房地一体。土地与房屋共同构成不动产，按照房、地一体登记原则，对于房屋和土地存在权属性质、用途等不一致情况的，按照《不动产登记暂行条例》规定，已经登记的房屋权属证书继续有效，作为解决土地遗留问题的依据。
（四）因事施策。坚持以人民为中心的服务理念，简化要件材料和审核手续，积极研究具体解决办法，确保工作实效。
三、关于划拨土地的办理及出让金缴纳
（一）划拨土地上的住宅通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的（房地产转让），均应在办理转移登记时缴纳土地出让金。土地出让金征缴标准为房屋交易价格的1%，交易价格按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定，即房屋成交价格等于所缴契税除以契税税率；无交易价格的，参照税务部门价格认定系统中同一区域和位置的其他房屋价格计算确定，具体房屋价格由税务部门认定。
划拨土地上居民自持房产申请登记的可自愿选择土地出让或者划拨。
自根据本《意见》第五条确定的时点起，土地出让年期住宅为70年，商业为40年。
（二）已办理房屋所有权登记，但房屋所在土地无用地手续的，对属于房改房、经济适用房、安居工程、机关国有企事业单位利用自有土地建设房屋的，按照划拨建设用地使用权办理不动产登记，不再补办划拨决定书。
（三）土地使用权性质为划拨，房屋证载用途为商业的按照本办法第五条确定的期日评估的土地价格缴纳土地出让金。
四、关于出让土地的办理及出让金缴纳
（一）已办理房屋所有权登记，但登记的房屋用途与土地用途不一致的，按照房屋登记用途调整土地用途。原土地用途为综合用地的，土地用途应明确到二级类。土地出让终止日期按原土地出让合同约定执行，但不超出土地用途法定最高出让年期。土地出让金按照原出让合同签订时的评估价格减去原土地交易价格缴纳。
（二）同一住宅小区分批取得土地，建筑物跨宗地的，在不违反规划条件原则的前提下，保持各自宗地面积、用途不变，允许权利人进行不动产权籍调查时适当调整宗地界线，以保证房屋与土地在同一宗地空间属性上的一致性。
五、关于土地出让金补缴时点
土地出让金评估期日的时间节点以事件发生的时间点作为计算标准的依据，按以下资料载明的最早日期确定：
（一）建设工程竣工验收报告日期；
（二）建设工程施工许可证日期；
（三）建设工程规划许可证日期；
（四）房产证颁发日期。
已部分办理出让手续的，超占部分完善出让手续的，其出让年期与已办理出让手续宗地部分相一致。
六、关于完善用地手续的主体
（一）原开发建设单位应作为完善用地手续的主体，原开发建设单位灭失，但有继承、其
他合作方或上级主管部门的，由其完善土地手续；无继承、其他合作方或上级主管部门的，由不动产所在地人民政府（管委会）指定乡镇、街道、居委会、业主委员会、业主代表等代为完善土地手续，代理主体需公示、公告。
（二）建设单位灭失或建设单位虽然存在，但经协商个人愿意承担完善土地手续费用的，申请人缴纳有关费用后完善土地手续。
七、完善用地手续与首次土地转移登记的程序
（一）开发单位或代理主体办理土地出让手续或变更用途。市自然资源局委托有资质的评估机构进行评估，核算应缴纳的土地出让价款，开发单位或代理主体与市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，补缴土地出让金和相关税费后，申请办理不动产登记。
（二）个人申请办理出让手续或变更用途。市自然资源局委托有资质的评估机构进行评估，核算应缴纳的土地出让金，并测算到每一户，与首户签订《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，申请人持《出让合同》或《补充协议》
和土地出让金缴纳凭证等有关材料办理不动产登记。同一宗地上其他业主共同遵守此出让合同的约定，凭补缴的出让价款票据办理不动产转移登记。
（三）个人房屋所有权交易引起的划拨土地补办出让手续由市自然资源局组织核算应缴纳的土地出让价款，依政策规定与首户交易人签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让人持出让合同和土地出让价款缴纳凭证等有关材料办理不动产登记。同一宗地上除第一套外，不再签订《出让合同》或《补充协议》，直接缴纳出让金后持有关材料办理不动产登记。
（四）原房地产开发企业或房改房、经济适用房、安居工程、机关国有企事业单位利用自有土地建设房屋的建设单位已撤并、灭失，尚未办理土地分户登记的，可以由业主委员会发起申请办理首次土地转移登记；业主委员会尚未成立的，可由小区物业管理单位组织或业主自行推举代表，在小区公示无异议后，由推举的业主代表发起申请办理首次土地转移登记。
德州市人民政府办公室
2019年12月22日
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