【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
【审结日期】2021.09.07
【案件字号】(2021)黑01民终6239号
【审理程序】二审
选聘的意思【审理法官】刘建民于波张天翼
【审理法官】刘建民于波张天翼
【文书类型】判决书
【当事人】吕笑梅;哈尔滨景阳物业管理有限公司
【当事人】吕笑梅哈尔滨景阳物业管理有限公司
【当事人-个人】吕笑梅
【当事人-公司】哈尔滨景阳物业管理有限公司
【代理律师/律所】康轶乔北京大成(哈尔滨)律师事务所
【代理律师/律所】康轶乔北京大成(哈尔滨)律师事务所
【代理律师】康轶乔
【代理律所】北京大成(哈尔滨)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】吕笑梅
【被告】哈尔滨景阳物业管理有限公司
【本院观点】服务目录仅为景阳物业公司应为小区提供物业服务的项目列举，提供的相应照片亦不能充分证明待证事实，故本院不予采纳。
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定证据不足证据交换新证据质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业 主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”。
本案中，吕笑梅上诉主张其没有与景阳物业公司签订过物业服务合同。而根据一审卷宗庭审笔录第39页记载，吕笑梅针对景阳物业公司提交的证据《物业管理服务合同》质证认为“无异议，物业合同中没有约定合同期限，不清楚合同效力”，故吕笑梅的该项主张与其一审质证意见明显不符，本院不予采纳。即便吕笑梅没有与景阳物业公司签订书面物业服务合同，景阳物业公司也实际一直为案涉小区提供物业服务，双方亦形成事实上的物业服务合同关系，故吕笑梅以双方未签订书面物业服务合同为由主张拒绝支付物业服务费、电梯费没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院审查双方所举证据及双方所签订的物业服务合同，认为景阳物业公司在物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，针对瑕疵服务的情况，一审法院并未支持景阳物业公司要求吕笑梅支付违约金的诉求，已平衡了双方的利益关系，本院予以维持。 关于吕笑梅主张其电瓶车及电瓶在小区内丢失，景阳物业公司应承担赔偿责任的问题。吕笑梅提供的证据仅能证明上述物品的丢失地点为案涉小区，但未举证证明其丢失物品的具体 价值以及景阳物业公司对于其丢失物品存在何种过错，不能证明物品丢失系景阳物业公司未充分履行《物业管理服务合同》所致，吕笑梅如有证据可另行主张权利。 综上所述，吕笑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人吕笑梅负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 14:32:48
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：吕笑梅为滨港水岸小区D13栋1单元501室业主，2017年6月2日，吕笑梅与景阳物业公司签订物业管理服务合同，约定高层物业费由进户之日起至2015年4月15日为1.3元/月/平方米，2015年4月16日起为1元/月/平方米，电梯运行基础费15元/户/月，第二层站起每增加一层加1元。物业服务费用、电梯费及其他费用由吕笑梅按年度缴纳，在合同签订之日缴纳第一年度的上述费用，以后则每满一年的首月之内缴纳下一年度的上述费用。景阳物业公司有权依照本合同向吕笑梅收取物业管理费，如因政策、物价涨幅发生变化，经双方协商一致收费标准可做相应调整。吕笑梅逾期不缴纳物业管理费，应自逾期之日起按3‰的标准向景阳物业公司交纳违约金。吕笑梅拖欠景阳物业公司2018年4月16日至2019年12月31日物业服务费及电梯费共计1903元。
【一审法院认为】一审法院认为，双方当事人签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法 有效，双方形成物业服务合同关系。景阳
物业公司作为物业服务企业，应按照相关法律规定及双方合同约定，全面履行相应的物业服务义务；而吕笑梅作为接受服务的业主，应接受景阳物业公司的管理、遵守相关规定，并按时如数向景阳物业公司交纳物业服务费及电梯费。关于吕笑梅主张景阳物业公司物业服务不到位，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，吕笑梅可以请求景阳物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能成为拒付物业管理费及电梯费的理由。故景阳物业公司诉请吕笑梅给付拖欠的2018年4月16日至2019年12月31日物业服务费及电梯费共计1903元，应予支付。综合法院受理的该小区其他业主的陈述，结合景阳物业公司实际提供的物业服务水平，可以说明景阳物业公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，故对景阳物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。吕笑梅主张电瓶车丢失，景阳物业公司应赔偿损失，属于其他法律关系，本案不一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理物业服务企业案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人
【二审上诉人诉称】吕笑梅上诉请求：请求依法撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院(2020)黑0104民初9505号民事判决书，依法改判驳回景阳物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决事实不清，证据不足。吕笑梅与景阳物业公司没有签订物业服务合同，景阳物业公司在一审中没有向法院提交双方签订的物业服务合同，收取物业费也没有提供有效的法律依据和物业服务合同。故请二审法院查明事实，公正审理，维护吕笑梅的合法权益。 综上所述，吕笑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
吕笑梅、哈尔滨景阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民事判决书
(2021)黑01民终6239号
当事人 上诉人(一审被告)：吕笑梅。
委托诉讼代理人：庄隆利(系吕笑梅之子)。
被上诉人(一审原告)：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地：黑龙江省哈尔滨市松某某美域江岛小区某某楼26-27中间层(某某)(住宅)。
法定代表人：冯欣，职务董事长。
委托诉讼代理人：田丽丽。
委托诉讼代理人：康轶乔，北京大成(哈尔滨)律师事务所执业律师。
审理经过 上诉人吕笑梅因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司(以下简称景阳物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院(2020)黑0104民初9505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕笑梅的委托诉讼代理人庄隆利，被上诉人景阳物业公司的委托诉讼代理人田丽丽、康轶乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 吕笑梅上诉请求：请求依法撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院(202
0)黑0104民初9505号民事判决书，依法改判驳回景阳物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决事实不清，证据不足。吕笑梅与景阳物业公司没有签订物业服务合同，景阳物业公司在一审中没有向法院提交双方签订的物业服务合同，收取物业费也没有提供有效的法律依据和物业服务合同。故请二审法院查明事实，公正审理，维护吕笑梅的合法权益。
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