【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2022.03.30
【案件字号】(2022)川01民终4050号
【审理程序】二审
【审理法官】李衡
【审理法官】李衡
【文书类型】判决书
【当事人】朱丹;成都德昌行物业服务有限公司
【当事人】朱丹成都德昌行物业服务有限公司
【当事人-个人】朱丹
【当事人-公司】成都德昌行物业服务有限公司
【代理律师/律所】张某某寰北京百瑞(成都)律师事务所;杨年富四川锦沐律师事务所;何丽芳四川锦沐律师事务所
【代理律师/律所】张某某寰北京百瑞(成都)律师事务所杨年富四川锦沐律师事务所何丽芳四川锦沐律师事务所
【代理律师】张某某寰杨年富何丽芳
【代理律所】北京百瑞(成都)律师事务所四川锦沐律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】朱丹
【被告】成都德昌行物业服务有限公司
【本院观点】朱丹与德昌行物业公司签订案涉《物业管理服务合同》为各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。
【权责关键词】撤销委托代理违约金合同约定证据不足新证据拘留诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 选聘的意思
【本院认为】本院认为，朱丹与德昌行物业公司签订案涉《物业管理服务合同》为各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。案涉物业服务合同于2016年9月到期，合同终止后德昌行物业公司仍在为案涉小区提供物业服务，期间曾有有关
社区要求其暂缓离场，后案涉小区第四届业主委员会亦与德昌行物业公司签订《临时物业代管服务协议》，德昌行物业公司在较长时间内均继续按照上述物业管理服务合同的内容为案涉小区进行物业服务。朱丹称德昌行物业公司强行不退场，属于严重违法，不能按提供事实物业服务收取物业费，但提交的证据不足以证明其观点，一审法院综合全案证据判决朱丹向德昌行物业公司支付欠交的物业费、水电费、垃圾处理费并不予支持德昌行物业公司的违约金请求并无不当。 综上，上诉人朱丹的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费944元，由上诉人朱丹负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【更新时间】2022-09-21 02:05:57
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年9月18日，武侯区锦绣花园第三届业主委员会
作为甲方，德昌行物业公司作为乙方签订《物业管理服务合同》约定委托管理期限为两年，自2014年9月21日至2016年9月20日；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；对拒不缴纳物业管理服务费用的业主，甲方鼓励支持并协助乙方采取合法手段追收；物业服务费每月缴纳一次，每次缴纳费用时间为每月15日以前，空置房屋的物业服务费也应当按照合同约定足额缴纳物业费，住宅电梯1.75元/月/㎡，住宅多层1.3元/月/㎡；如个别业主违反协议，未按合同约定的物业服务费标准和时间缴纳费用的，乙方有权要求甲方协助乙方向业主催促补交，经法律程序按欠费总额日千分之三的标准收取违约金；合同期满后，如甲乙双方无异议，合同自动续约两年，如合同到期甲乙任一方有异议，需提前一个月以书面形式告知对方。 上述合同期满后，经一审法院(2016)川0107民初11410号民事判决及本院(2017)川01民终14975号民事判决裁判，要求德昌行物业公司于2018年4月退出案涉小区，后因新中标物业公司未进场，成都市武侯区火车南站街道桐梓林社区于2018年4月9日向一审法院执行局发送《关于“锦绣花园”业主与业委会及物管矛盾纠纷突出、风险评定重大、暂缓强制离场的请示》，载明请求在新选聘的物业公司未到位前，望小区现物管公司(德昌行)暂时继续为锦绣花园履行物业管理服务，否则小区就会出现无管状态等，建议一审法院执行庭暂缓执行让物业公司离场。 2017年至2021年，德昌行物业公司数次向朱丹送达《催款通
知单》催收锦华苑北7-2住房2016年10月1日以后的物业费，水电费、生活垃圾费。 朱丹系锦绣花园锦华苑北7—2号、锦萃苑北6—3号房屋的业主，房屋面积分别为161.36㎡、113.31㎡。截止2020年10月31日，锦华苑北7-2房屋拖欠2016年10月1日至2020年10月31日的物业费13836.62元、水电费8082.64元、垃圾处理费376元，锦萃苑北6—3拖欠2017年12月1日至2020年10月31日的物业费6940.15元、水电费1208.14元、垃圾处理费48元。 2020年7月6日，武侯区锦绣花园第四届业主委员会作为甲方，德昌行物业公司作为乙方签订《临时物业服务代管协议》，约定基于乙方与锦绣花园第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》已于2016年9月20日到期，乙方一直在锦绣花园小区提供物业管理服务的情况，现双方签订本协议；如锦绣花园业主大会依法依规选出新物业公司并重新签订物业服务合同之日或物业服务时间至2020年10月31日，满足上述一个条件，本协议自动终止；本协议终止之日或甲方通知之日，乙方需配合甲方办理文件、手续等与锦绣花园小区相关的所有交接工作，乙方不得以任何借口延迟交接及退场手续。 2020年11月16日，武侯区锦绣花园第四届业主委员会公布《关于呼吁欠费业主结清前期欠费的业主告知书》，德昌行物业公司已于2020年11月10日顺利完成物业管理移交工作并退出锦绣花园小区，现要求各欠费业主于2020年11月30日前结清所有欠款。 一审法院认定以上事实采信了《物业管理服务合同》
《临时物业服务代管协议》《催款通知书》、(2016)川0107民初11410号民事判决、(2017)川01民终14975号民事判决、《关于“锦绣花园”业主与业委会及物管矛盾纠纷突出、风险评定重大、暂缓强制离场的请示》《关于呼吁欠费业主结清前期欠费的业主告知书》及当事人陈述等证据。
【一审法院认为】一审法院认为，案涉物业服务合同均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在锦绣花园第三届业主委员会与德昌行物业公司签订的《物业管理服务合同》到期后，双方产生纠纷引起诉讼，后进入强制执行阶段，在进入执行阶段之前德昌行物业公司一直事实上提供物业服务，2018年4月之后是有关社区要求其暂缓离场。2020年7月6日，锦绣花园第四届业委会与德昌行物业公司签订《临时物业服务代管协议》时也认可德昌行物业公司一直在锦绣花园提供物业服务，故业主应当参照之前的《物业管理服务合同》支付物业费。关于违约金，因2016年11月9日锦绣花园第三届业委会就提起诉讼，与德昌行物业公司一直处于诉讼过程中，朱丹未交物业费不属于故意违约，故一审法院对违约金的诉请不予支持。关于水电费、垃圾处理费系德昌行物业公司垫付，朱丹应当予以支付。 据此，一审法院遂判决：一、朱丹于判决生效之日起10日内向德昌行物业公司支付锦绣花园锦华苑北7—2号房屋2016年10月1日至2020年10月31日的物业服务费1
3836.62元；二、朱丹于判决生效之日起10日内向德昌行物业公司支付锦绣花园锦萃苑北6—3号房屋2017年12月1日至2020年10月31日的物业服务费6940.15元；三、朱丹于判决生效之日起10日内向德昌行物业公司支付垫付的水电费9290.78元、垃圾处理费424元；四、驳回德昌行物业公司的其他诉讼请求。案件受理费944元，因适用简易程序减半收取472元，由朱丹负担。 二审中，当事人双方均未提交新证据。
【二审上诉人诉称】上诉人朱丹上诉请求：1.撤销一审法院(2021)川0107民初17868号民事判决，改判驳回德昌行物业公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用全部由德昌行物业公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定“社区要求其暂缓离场”不是事实，不能改变德昌行物业公司一直拒不离场的事实。2014年9月18日，武侯区锦绣花园第三届业主委员会与德昌行物业公司签订《物业管理服务合同》到期后并未续约，后又与案外人成都金房物业集团有限责任公司另行签订物业合同，并通知德昌行物业公司返还物业用房并退出。德昌行物业公司明确表示不退出，且有火车南站街道办事处作出函件认定德昌行物业公司属于应退不退的情况。后业委会经过一系列诉讼胜诉后，通过生效的判决文书进行强制执行，要求德昌行物业公司退出小区。第二，对于应退未退的物业公司，一审判决支持其收取物业费用属于适用法律错误。
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