【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院
【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院
【审结日期】2020.12.15
【案件字号】（2020）赣07民终3795号
【审理程序】二审
【审理法官】曾文俊赖国东王阿婷
【审理法官】曾文俊赖国东王阿婷
【文书类型】判决书
【当事人】温柏林;宁都县新明物业管理有限公司
【当事人】温柏林宁都县新明物业管理有限公司
【当事人-个人】温柏林
【当事人-公司】宁都县新明物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】温柏林
【被告】宁都县新明物业管理有限公司
【本院观点】《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
【权责关键词】无效催告代理违约金支付违约金合同约定合法性诉讼请求简易程序驳回起诉维持原判执行诉讼时效
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【本院认为】本院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。本案中，关于双方是否存在物业服务合同关系的问题。上诉人主张业委会已经通知被上诉人解除了物业服务合同关系，根据业主委员会被宁都县城市社区管理委员会和宁都县梅江镇江东居委会共同发布公告解散，以及业主委员会起诉请求解除合同被裁定驳回的事实，上诉人的解除行为中解除主体和程序违规，双方的物业服务合同并未实际解除。上诉人主张合同已经解除，没有事实依据。关于业主委员会是否解散的问题。根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，生效裁判已对业主委员会违规被解散的事实予以确认，上诉人的主张不能成立。关于诉讼时效问题。根据被上诉人提交的催款证据、被上
诉人在本案房屋居住以及双方对于解除物业服务合同的纠纷过程，一审判决认定未过诉讼时效，并无不当。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人温柏林负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-04 22:39:22
温柏林、宁都县新明物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2020）赣07民终3795号
上诉人（原审被告）：温柏林。
委托诉讼代理人：李瑞发。
被上诉人（原审原告）：宁都县新明物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360730566280224A。
法定代表人：黄凤琴,该公司经理。
委托诉讼代理人：吴洪贵。
上诉人温柏林与被上诉人宁都县新明物业管理有限公司（以下简称新明物业）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服赣州市宁都县人民法院（2020）赣0730民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
温柏林上诉请求：1、撤销一审判决,改判上诉人不需向被上诉人支付费用；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认为“现原告新明物业一直向被告提供了物业服务,被告则应依约给付原告物业费用”错误。2016年1月29日,泛华盛世小区在房管局领导,开发商代表、江东居委会代表等的见证下,成立业主委员会。根据《物业管
理条例》第十一条、第十五条之规定,泛华盛世小区《业主大会议事规则》第七条及上诉人与宁都泛华房地产开发有限公司签署的《赣州市商品房买卖合同》(编号:xxx)第二十二条约定:“业主大会成立后,应当通过业主大会决定选聘物业服务企业,签订新的物业服务合同和制定《管理规约》”之规定,泛华盛世小区业主委员会在业主的委托下,有权选聘和解聘物业服务企业。业委会于2016年3月28日向宁都县房管局签发了《关于解聘新明物业公司管理泛华盛世小区的报告》,又于2016年4月5日向被上诉人发出大概内容为“若原告未在4月1日前与上诉人所在小区签署合同,则全体业主有权拒交一切费用”的《声明》,并同时报送宁都县房管局、江东居民委员会。该《报告》及《声明》表明,上诉人所在小区业主大会已明确拒绝被上诉人及不与被上诉人签订合同的意思表示,该意思表示是大多数业主的真实意思表示,合法有效。故自2016年3月起,上诉人与被上诉人不再成立物业服务关系。二、一审法院认定“但在2019年12月28日因其成立违规,已由宁都县社区管理委员会和宁都县梅江居委会共同发布公告予以解散”错误。业主委员会的成立与解散程序,在《物业管理条例》中有明确规定。宁都县社区管理委员会和宁都县梅江居委会无任何权利解散。但法院作为司法审判部门，不审查任何合法性,就认定其公告有解散业主委员会的效力,其认定无法律依据明显错误。即使其公布有效,业主委员会也是自2019年12月28日才解散,解散之前行使的法律行为有效。其2016年解聘被
上诉人的行为有效,故上诉人与被上诉人自2016年起不成立物业服务关系。业主委员会解散后,双方是否建立,应以双方签订的书面合同为准,被上诉人无权利强迫上诉人接受服务。三、一审法院认定“原告每年均向被告发出催收通知,故具有诉讼时效中断之情形”错误。一审诉讼过程中,被上诉人未提供任何证据证明其向上诉人催收过，事实上,上诉人从未接到过任何催收通知。一审法院却认定被上诉人“每年”发出催收通知，不知以什么为依据？综上,请求法院依法支持上诉人的上诉请求。
新明物业答辩称，一、一审法院认定事实清楚,证据充分。1、上诉人所举证据不实。2016年1月29日成立泛华盛世小区业主委员会不合法(五个成员中有三个不是业主),不符合有关规定，而且所选举的业委会选票达不到法定人数(泛华盛世一期住户705户、泛华盛世二期住户1631户,选票只有190票)，并被宁都县城市社区管理委员会和宁都县梅江镇江东居会解散，不合法的业主委员会所签订的物业服务合同也同样不合法、无效。2、上诉人所说2016年3月28日向被上诉人签发《关于解聘新明物业公司管理泛华盛世小区的报告》更不合法,根据《物业管理条例》相关规定和第十一条:业主共同决定事项以及第十二条业主大会决定:选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以签发解聘的报告无效不合法。3、故2016年3月起双方的物业服务关系合法有效,
应承担缴费义务。二、一审法院适用法律正确,双方之间物业服务合同纠纷,一审法院适用民事诉讼法的有关规定,完全符合法律规定。综上所述,一审法院判决事实清楚,证据充分适用法律正确,为维护被上诉人的合法权益,请二审法院依法驳回其上诉,维持原判。
温柏林向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付2015年1月1日至2019年12月31日公共性服务费8649元、二次供水电费500元和因欠费造成的滞纳金24290元，合计33439元；2.诉讼费由被告承担。
一审判决认定事实：原告新明物业于2010年12月08日经工商登记成立，并于2012年4月上报宁都县房地产管理局以及赣州市房地产管理局取得三级资质，依法从事物业管理服务。2013年12月30日，原告与宁都泛华房地产开发有限公司订立《泛华盛世前期物业转交协议》，承接宁都县泛华盛世-国际社区一期的物业服务管理，此后多次续签《前期物业服务合同》。2012年11月21日，被告温柏林与宁都泛华房地产开发有限公司订立《赣州市商品房买卖合同》（编号:xxx）一份，预购x栋x单元x号商品房一套，面积124.28平方米。购房合同第十五条前期物业管理约定：“1.买受人同意，在业主委员会成立前，由出卖人委托的物业管理公司管理物业，业主委员会成立后有权根据物业管理公司的工作表现决定是否继续聘用或更
换管理者；2.买受人须按按规定支付管理服务费，在出卖人发出的商品房交接通知之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该笔费用。”2014年1月1日，被告温柏林办理入伙手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》。物业管理服务协议主要内容有：“第一条双方的权利和义务：二、甲方的权利义务：…4.依据本协议向乙方按时足额交纳物业管理费用及其他约定的各项费用；…第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每年1月19日和6月10日前向乙方交纳，未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金。二、物业管理费由乙方依照宁都县物价局[2012]号文件核定的收费项目和标准，根据物业不同类按建筑面积向业主或物业使用人收取。具体收费标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高是住宅：0.7元/月/平方米：（不含电梯运行费）；办公楼：1.00元/月/平方米；商业物业：1.00元/月/平方米；；地上车库杂间物业：0.45元/月/平方米；幼儿园：1.00元/月/平方米。…第九条违约责任…四、甲方违反协议，不按本肃然定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可依法向业主进行诉讼。”
选聘的意思2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《泛华盛世-国际社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标执行上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。2015年12月14日，业主代表向宁都县梅江镇镇政府提交《关于泛华盛世一期项目成立业主大会的申请书》，并于2016年3月9日向宁都县梅江镇镇政府和江东居委会提交业主委员会成立备案申请。同月28日，宁都县泛华盛世业主委员会向宁都县房管局提交《关于解聘新明物业公司管理泛华盛世小区的报告》，并发表声明要求原告退出物业服务管理，原告以业主委员非法为由予以拒绝。2019年7月10日，“宁都泛华盛世业主委员会”向宁都县人民法院提起诉讼，要求解除与原告的物业服务合同，原告退出物业用房。诉讼期间，2019年12月10日，宁都县城市社区管理委员会和宁都县梅江镇江东居委会发出通告，“宁都县泛华盛世-国际社区业主委员会于2016年3月份申报，由于前任江东居委会工作人员在审核过程中对业务程序不熟悉，导致业主委员会委员及主任职位弄虚作假，该业主委员会以（李某某）为首（5个委员有三个不是业主，主任一职、二个委员不是业主）不作为，导致整个小区业主怨声载道，最终导致物业管理混乱，经核实该工作人员已接受了组织批评教育并做深刻的检讨。根据《江西省物业管理条例》相关文件规定，宁都县泛华盛世-国际社区一期业主委员会
属违规的民间组织，经研究决定由江东居委会牵头解散该业主委员会，并上报上一级人民政府。”2019年12月28日，宁都县城市社区管理委员会在赣南日报刊发公告，声明解散宁都县泛华盛世-国际社区一期业主委员会，印章作废。2020年2月27日，一审法院作出（2019）赣0730民初2425号民事裁定书，以宁都县泛华盛世业主委员会无诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉。2020年5月21日，赣州市中级人民法院也作出了（2020）赣07民终x号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。被告温柏林于2015年1月1日起未再交纳物业管理费，至即2019年共欠物业管理费8，651元，水加压电费450元。经原告催收未果，故而诉至法院，要求依法处理。
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