【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2021.09.29
【案件字号】(2021)川01民终16918号
【审理程序】二审
【审理法官】郝廷婷
【文书类型】判决书
【当事人】丁奕元;成都远大创新物业管理有限责任公司
【当事人】丁奕元成都远大创新物业管理有限责任公司
【当事人-个人】丁奕元
【当事人-公司】成都远大创新物业管理有限责任公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】丁奕元
【被告】成都远大创新物业管理有限责任公司
【本院观点】物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。丁奕元与远大创新物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且上诉人丁奕元提交的证据不能证明该合同存在法律规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。
【权责关键词】无效撤销违约金合同约定诚实信用原则当事人的陈述新证据拘留诉讼请求反诉维持原判执行
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【更新时间】2021-11-12 01:09:33
丁奕元、成都远大创新物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2021)川01民终16918号
当事人 上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：丁奕元。
委托诉讼代理人：叶珠红。
被上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：成都远大创新物业管理有限责任公司，住所地：中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府大道南段325号6栋1楼1号。
法定代表人：吴金龙，董事长。
委托诉讼代理人：李培江，系该公司员工。
审理经过 上诉人丁奕元因与被上诉人成都远大创新物业管理有限责任公司(以下简称远大创新物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2021)川0116民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 丁奕元上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院(2021)川0116民初2420号民事判决书；2.判令被上诉人退回上诉人已交物管费43511.6元；3.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人对小区管理以及服务没有履行到物业公司应该履行的职责。所以造成上诉人及xx林语城很大部分业主都未交物管费。上诉人从房屋收楼之后开始2012年——2014年这两年期间没有拖欠过被反诉人的物业费用。在这期间多次跟物业反应管理上面以及建筑物质量等问题。物业公司都以应付式的方式对待业主。一拖再拖，不实质解决问题。
所以上诉人从2014年开始就拒绝交物业费，后物业公司换了物业经理又主动我们协商。给我们承认房屋存在的问题也帮我们解决，管理问题也会不断的完善。双方协商后达成协商意见。物业公司要求我先补交25000元物业费。然后被上诉人向上诉人提供相应物业服务以及花园的质量问题解决好后上诉人立即交完所欠物业费。上诉人人于2018年12月17日向物业公司交了25506.8元(2014年1月1日一2016年10月31日)物管费。之后被上诉人请的第三方公司将被反诉人的房屋及花园损坏地方拆除。拆除之后恢复工作进行了一小段就停止了修复工作。上诉人多次要求被上诉人加快处理。后被上诉人直接回复不给予修复了。此处房屋质量问题处理一共有几家。上诉人邻居xx—xx—xx也是在此次处理的名单中(该业主的被上诉人有恢复处理完毕)。在此过程中上诉人一直要求被上诉人恢复处理房屋及花园(时间长达3个月)被上诉人一直没有履行协议。由于一家老小都住在被被上诉人请的第三方公司拆坏的房屋里面。老人小孩都寝食难安，无奈之下上诉人就自行请了装修公司进行修复。而且除了处理这些事情被上诉人没有履行协商外。其他的管理方式也一直没有得到改善。包括我们从2014年开始至2018年底自己的车进出小区。被上诉人都缕缕为难，没有给上诉人车辆做通行处理。每次进出门都要被保安拦下收费，每次都需要通过争执来解决问题。直到2018年补交了25506.8元才给上诉人做了一年的车辆通行登记。到了2019年小区业主很多都因为各种各样
的问题得不到解决。多数业主都以不交物业费来对抗被上诉人的不作为。被上诉人看寡不敌众才给没有交物管费的业主开了这个车辆进入小区内的先列。小区内车辆长期性的乱停乱放，占道停放。这种情况数年来都是这样一直无果。综合被上诉人在上诉人所在小区管理的不作为的事实情况。上诉人认为被上诉人收取了上诉人的各种费用没有履行到相应的义务。
二审被上诉人辩称 被上诉人成都远大创新物业管理有限责任公司二审中未提交书面答辩意见。
原告诉称 远大创新物业公司向一审法院起诉请求：1.判令丁奕元支付2016年11月1日至2020年9月30日期间欠缴的物业费35257.05元，垃圾处理费376元；2.判令丁奕元按欠缴总金额30%向远大创新物业公司支付滞纳金10687元；3.判令丁奕元承担诉讼费。
一审法院查明 一审法院认定事实：2010年8月17日，远大创新物业公司与丁奕元签订《前期物业服务合同》，载明：丁奕元所购房屋为远大·xx城xx幢xx层xx号，建筑面积250.05㎡；远大创新物业公司对房屋共用部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费标准为别墅每月3元/㎡；自物业出卖人通知交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第
一月的1-5日；物业服务费从物业出卖人通知丁奕元办理交房手续的次日起计算；不论物业是否入住或实际使用，均应按产权建筑面积计算，并按收费标准全额缴纳，丁奕元不得据此向远大创新物业公司提出减免缓物业服务费用的要求。远大创新物业公司违反协议的，丁奕元有权要求远大创新物业公司改进，在合理时间仍未改进的，远大创新物业公司承担相应的法律责任；丁奕
元违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的(包括但不限于物业服务费、车位使用费、维修基金、代收代缴费用等)，远大创新物业公司有权要求丁奕元补交并从逾期之日起按每天百分之一缴纳滞纳金。2012年1月31日，丁奕元接收了案涉房屋，并交纳了物业费至2016年10月，但自2016年11月起丁奕元以远大创新物业公司物业服务不到位、不作为为由拒绝缴纳物业费，远大创新物业公司通过、邮寄律师函等方式向丁奕元催收无果，遂起诉。丁奕元提交了七份备忘录，拟证明丁奕元多次主动远大创新物业公司反映案涉房屋存在的问题，并提交了照片，拟证明房屋存在质量问题、小区的乱搭乱建现象等。上述事实，有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、物品交接签收表、交房验收表、律师函、公证书、邮寄信息、物业费缴纳收据、备忘录、照片以及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以采信。一审法院认为，《前期物业服务合同》系各方当事人真实意思表
示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。丁奕元系案涉远大·xx第xx幢xx层xx号房屋的业主。远大创新物业公司向丁奕元提供了物业服务，丁奕元应当按照合同约定支付相应物业管理费用。关于远大创新物业公司要求丁奕元支付2016年11月1日至2020年9月30日共计欠付物业服务费35257.05元(3元/㎡·月×250.05㎡×47个月)，本院予以支持。丁奕元称，远大创新物业公司提供的物业服务不到位、不作为，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。丁奕元若认为远大创新物业公司未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其
他方式和途径督促远大创新物业公司加强物业服务，采取消极的不交物业管理费用的方式并不可许。关于丁奕元以远大创新物业公司未对案涉房屋质量问题整改完毕的问题。一审法院认为，丁奕元与其购买的案涉房屋的开发商及物业服务企业之间均存在民事合同关系，一为商品房买卖合同,一为物业服务合同，基础法律关系不同，相对方亦不同，各自的权利义务关系应在合同相对人之间进行界定。丁奕元与开发商之间的房屋质量问题纠纷已经进入诉讼程序，其可以通过法律途径主张权利，但是对房屋质量问题进行整改并非远大创新物业公司的物业服务义务，丁奕元以此为由拒交物业费的理由不能成立。关于远大创新物业公司要求丁奕元支付垃圾清运费376元，一审法院认为，远大创新物业公司并未提交双流区相关收费依据及其缴费凭证，故一审法院不予支持。关于远大创新物业公司主张的违约金，一审法院认为，结合本案具体情况，丁奕元因案涉房屋存在质量问题、对小区物业服务不满意，不得已采取自力救济的方式迟延交纳物业费,并无主观拖欠物业费恶意。为了缓和业主与物业公司之间的矛盾，维护小区和谐，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应不予支持为宜。关于丁奕元要求远大创新物业公司退回丁奕元收房之日起缴纳的所有物业费43511.6元，一审法院认为，远大创新物业公司向丁奕元提供了物业服务，丁奕元按照合同约定支付其应支付的物业费，属于履行自己的合同义务，其要求远大创新物业公司退回已交的物业费没有事实和法
律依据，故一审法院不予支持。另外，关于该案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，该案远大创新物业公司主张的物业费的产生时间为2016年11月至2020年9月30日期间，故该案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、丁奕元于本判决生效之日起十日内向成都远大创新物业管理有限责任公司支付2016年11月1日至2020年9月30日欠付的物业服务费35257.05元；二、成都远大创新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回丁奕元的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费484元，反诉案件受理费444元，共计928元，由成都远大创新物业管理有限责任公司负担144元，丁奕元负担784元。
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