【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院
【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院
【审结日期】2021.11.03
【案件字号】(2021)黔03民终8891号
【审理程序】二审
【审理法官】杨恩高谭应勇贺灿灿
【文书类型】判决书
【当事人】庞志军;遵义市富家乐物业服务有限公司
【当事人】庞志军遵义市富家乐物业服务有限公司
【当事人-个人】庞志军
【当事人-公司】遵义市富家乐物业服务有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】庞志军
【被告】遵义市富家乐物业服务有限公司
【本院观点】根据《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【权责关键词】催告撤销违约金支付违约金合同约定新证据维持原判
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【本院查明】二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，根据《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案中，庞志军自2016年11月1日起至2021年3月31日未向富家乐物业公司交纳过物业管理费，故对本案适用《中华人民共和国民法典》相关规定。 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。庞志军系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。富家乐物业公司系依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业
管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议，该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务。富家乐物业公司与业主或者业主委员会虽未签订物业服务合同，但富家乐物业公司为庞志军居住的小区提供物业管理服务，庞志军接受了富家乐物业公司的物业管理服务，双方之间形成事实上的物业管理服务关系。庞志军接受了物业服务，应交纳物业费，不能以富家乐物业公司服务不到位为由拒交物业费，故一审法院判令庞志军按合同约定支付物业服务费并无不当。 综上所述，上诉人庞志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庞志军负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 16:24:25
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年9月，位于播州区居民委员会联合通告，主要内容为：业主委员会与物业服务企业遵义和舒安物业服务公司签订的物业服务合同将于2016年10月30日到期，协商续约未果，决定向社会公开招聘物业服务企业。同年10月6日，贵州
园方园物业管理有限公司(以下简称园方园物业公司)为乙方与甲方扬州恬苑业主委员会签订《物业服务合同》，甲方将扬州恬苑小区委托乙方进行物业管理。合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层步梯楼0.5元／平方米·月，高层电梯楼0.8元／平方米·月计算，入住三个月后上调物业费为步梯0.6元／平方米·月。电梯楼1元／平方米·月。第七条约定：物业费用由乙方按季度向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳。第五十二条约定：业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物管金额的2%标准向乙方支付违约金。第三十六条约定：本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日。扬州恬苑业主委员会主任陈远南代表甲方签字，园方园物业公司股东金晓萍代表乙方签字。甲乙双方均加盖了公章，并于同月在遵义市播州区住房和城乡建局完成项目备案工作。此后园方园物业公司依合同约定对扬州恬苑小区进行了管理服务。2018年2月13日，甲、乙双方签订《补充合同》，约定：因甲方承诺的小区服务面积少于实际面积，加之乙方进驻服务三个月后提价至今未兑现，造成乙方亏损，使该公司在小区的服务工作不能正常运转。为此，协商延长物业管理期限为2019年11月1日至2021年10月30日止，以此补偿乙方亏损。后因园方园物业公司(登记地：红花岗区)属跨区域从事物业服务，主管部门要求整改。2018年9月29日，金晓萍以富家乐物业公司(乙方)法定代表人名
选聘的意思义与园方园物业公司(甲方)法定代表人张文学签订《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》。约定：甲方将原签订的扬州恬苑小区物业管理服务无偿转让给乙方，协议签订后由乙方自行和小区业主委员会签订物业合同。甲方在扬州恬苑服务合同存续期间的一切债权债务全部由乙方承担，甲乙双方转让协议前，甲方与业主的一切债权债务由乙方全权清理偿还，甲方不承担任何责任。协议一式三份，甲乙双方、业主委员会各一份等内容。该协议经甲乙双方及业主委员会盖章确认。同年10月金晓萍申请登记成立富家乐物业公司，任法定代表人，取得了物业服务备案，并以该公司名义对扬州恬苑小区进行物业管理，履行合同义务。业主委员会同意富家乐物业公司按原合同约定接管小区物业管理，并对该公司管理工作表示认可，未重新签订合同。原告依据合同履行了交纳小区电梯维保费、清理小区化粪池、清理打扫公共区域、楼道卫生、修剪维护小区花草绿化、代收水费等义务。庞志军的住房位于扬州恬苑小区秀柏阁18-6号，属于物业服务合同中高层电梯楼范围，其房屋建筑面积为113.57平方米。2016年11月1日起庞志军从未向物业公司交纳过物业管理费。经园方园物业公司和富家乐物业公司多次书面通知催缴，庞志军均未缴纳物业管理费。
【一审法院认为】一审法院认为，根据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典
的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用民法典施行后的相关法律规定。关于合同效力问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。庞志军系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。富家乐物业公司依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议。该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务，履行了合同主要义务，其主张收取物业服务费，有事实和法律依据，主体资格适格。关于庞志军应否交纳物业费问题，经园方园物业公司和富家乐物业公司书面通知催收，庞志军一直未交纳物业费。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或
者赔偿损失等违约责任。”及第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，富家乐物业公司请求其按照合同约定支付从2016年11月1日至2017年12月31日止共计14个月，按每平方0.80元计算，庞志军应交物业费1272.00元；从2018年1月1日至2021年3月31日止共计39个月，按每平方1元计算，庞志军应交物业费4429.00元，共计5701.00元，予以支持。庞志军称富家乐物业公司没有履行合同义务和服务职责，因而无权收取物业费的辩解，无事实和法律依据，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第九百四十四条、《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：由庞志军支付遵义市富家乐物业服务有限公司物业费5701.00元，限本判决生效后五日内付清。案件受理费减半收取25.00元，由庞志军负担。
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