【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
选聘的意思【审结日期】2020.06.01
【案件字号】(2020)川01民终3665号
【审理程序】二审
【审理法官】喻小岷李亚李衡
【审理法官】喻小岷李亚李衡
【文书类型】判决书
【当事人】王彪;成都龙湖物业服务有限公司
【当事人】王彪成都龙湖物业服务有限公司
【当事人-个人】王彪
【当事人-公司】成都龙湖物业服务有限公司
【代理律师/律所】赵林阳泰和泰律师事务所
【代理律师/律所】赵林阳泰和泰律师事务所
【代理律师】赵林阳
【代理律所】泰和泰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】王彪
【被告】成都龙湖物业服务有限公司
【权责关键词】催告撤销委托代理违约金合同约定管辖权异议本证证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求另行起诉维持原判
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【本院查明】本院二院查明的事实与原审法院一致。
【本院认为】本院认为，王彪与龙湖物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定
以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。关于管辖问题，本院生效法律文书（2019）川01民辖终1072号民事裁定书认为原审法院具有管辖权，裁定驳回王彪的管辖权异议上诉，故对上诉人的该上诉请求不予支持。关于王彪称要求龙湖物业公司提供物业管理期间保存的相关资料、退还多收取的生活垃圾费，属于二审中新增加的诉讼请求，因龙湖物业公司对王彪新增加的诉讼请求不愿调解，王彪可另行主张。 综上，上诉人王彪的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人王彪负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-31 13:01:38
【一审法院查明】原审法院经审理查明，2010年3月1日，龙湖物业公司（乙方）与成都西祥置业有限公司、成都西玺置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方
对××·××××小区（以下简称案涉小区）提供物业管理服务，该小区坐落于成都市郫县，四至范围东为高专路、南为规划路、西为书院街二社、北为围城路。2013年4月4日，王彪、黄某（乙方）与成都西玺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了郫县的商品房。当日王彪、黄某（乙方）与龙湖物业公司（甲方）签订了《龙湖·弗莱明戈前期物业服务合同》，约定乙方授权甲方对案涉小区提供物业服务，物业管理费按每户建筑面积计收，物业管理费应按季度预缴纳。高层物业管理服务费按建筑面积1.7元／平方米／月计收，在季当月15日之前将费用缴清，逾期将按日加收应交纳费用3%的违约金。还约定甲方根据《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费，居民住户交纳垃圾处理费每月每户8元。政府相关标准调整时，生活垃圾处理费将相关调整。甲方受有关部门委托可提供水、电、气代收代缴费服务。甲方根据该合同管理物业为期三年。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年1月11日，王彪登记为××房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，该房建筑面积为96.58平方米。 原审庭审中，王彪提交了光盘、照片、客户收费历史明细等证据，拟证明龙湖物业公司未按照合同约定提供物业服务，拟证明其不欠物业费，同时主张违约金过高。王彪提交的客户收费历史明细上载明了
其从2015年1月2日到2018年5月20日交纳物管费、水费、生活垃圾处置费的详细情况，没有诉争期间交纳费用的记录。龙湖物业公司提交了缴费通知单显示王彪从2018年6月到2018年11月期间用水共计57吨，未缴纳水费172.71元等等以此证明王彪欠交费用的明细。龙湖物业公司提交了律师函及其EMS面单、投递记录，拟证明向王彪催收费用。原审法院法庭调查过程中，反复询问王彪是否交纳诉争期间的物业费，王彪回答不清楚、软件未显示欠费、龙湖物业公司没有证据证明其未交费，但未作肯定或否定的回答。 以上事实，前期物业服务合同、前期物业服务合同备案表、商品房买卖合同及补充协议、临时管理规约、房屋信息查询记录，欠费明细、缴费通知单、光盘、照片、客户收费历史明细、庭审笔录等在案予以证实。
【一审法院认为】原审法院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持"《前期物业服务合同》系建设单位依法与物业服务企业签订，对业主具有约束力。《××·××××前期物业服务合同》系王彪与龙湖物业公司签订，系签订合同的当事人真实意思表示，当事人应当按照合同的约定
全面履行自己的义务。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于是否存在欠缴物业费、水费事实的问题。《关于适用 的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"，龙湖物业公司与王彪均有义务提供证据证明。龙湖物业公司主张王彪未交纳2018年6月到12月的物业费、水费、垃圾处理费，提交了缴费通知单和律师函等证据，完成了对本证的举证。王彪反驳龙湖物业公司提交的客户收费历史明细中没有上述期间交费的记录，从常理看，交费一方应当持有收据等相关的证据而王彪不能提交交费收据，从原审庭审情况看，王彪对是否交费的询问不愿做正面回答，故对龙湖物业公司的该项主张予以采信。对诉争物业费按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定如下：物业费为每月164.19元（96.58平方米×1.7元/月/平方米），共计为1149.33元（164.19元×7月），水费为172.71元。关于垃圾处理费的标准，双方约定按照政府规定的价格由龙湖物业公司代收代缴。根据《郫县城市生活垃圾处理收费管理办法》（郫
府办发[2016]11号）规定，袋装生活垃圾收运服务费接受上门收集并转运服务的居民住户按6元/月·户收取。龙湖物业公司主张王彪向其交纳垃圾处理费36元，符合法律规定和双方的合同约定，予以支持。王彪主张按照1.5元/月·户交纳垃圾处理费，与现行规定不符，不予采纳。关于违约金，鉴于王彪欠缴金额较小，给龙湖物业公司造成的损失较小，同时王彪提交的照片和视频可以证明龙湖物业公司提供的物业服务确实存在不足之处，对龙湖物业公司关于违约金的主张不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、王彪于判决生效之日起十日内向龙湖物业公司支付2018年6月到12月期间的物业费1149.33元，水费172.71元，垃圾处理费36元；二、驳回龙湖物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王彪负担。
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