【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】山东省临沂市中级人民法院
【审理法院】山东省临沂市中级人民法院
【审结日期】2021.08.25
【案件字号】(2021)鲁13民终6342号
【审理程序】二审
【审理法官】马骏刘瑞娟武威
【文书类型】判决书
【当事人】宋江成;临沭县绿园物业管理有限公司
【当事人】宋江成临沭县绿园物业管理有限公司
【当事人-个人】宋江成
【当事人-公司】临沭县绿园物业管理有限公司
【代理律师/律所】李南军山东嘉锐律师事务所
【代理律师/律所】李南军山东嘉锐律师事务所
【代理律师】李南军
【代理律所】山东嘉锐律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】宋江成
【被告】临沭县绿园物业管理有限公司
【本院观点】依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人上诉
请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。被上诉人绿园物业公司与上诉人宋江成之间签订的物业服务合同系双方的真实意思表示不违反法律行政法规的禁止性规定为有效合同。
选聘的意思【权责关键词】撤销代理实际履行违约金支付违约金合同约定新证据重新鉴定维持原判
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【本院查明】二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。
【本院认为】本院认为被上诉人绿园物业公司与上诉人宋江成之间签订的物业服务合同系双方的真实意思表示不违反法律行政法规的禁止性规定为有效合同。绿园物业公司作为宋江成所处小区的物业服务者其已按约定履行了物业管理服务的义务宋江成作为业主即应支付物业费。物业管理是一个长期、动态的过程上诉人所提供的小区照片、视频仅能反映某一时间点的状态并不足以证明被上诉人所提供的物业服务存在严重瑕疵或未提供相关物业服务当然也不能作为上诉人拒付物业费的合法的理由。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人宋江成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律
正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋江成负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 14:34:50
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年3月25日，绿园物业公司(甲方)与宋江成(乙方)签订广兴翡翠星城前期物业服务协议一份，内容为乙方所购物业位于广兴翡翠星城小区14幢801室，建筑面积131.25平方米；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业即绿园物业公司；前期物业服务期限自2016年1月30日起至2017年1月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.75元／平方米／月；物业费按季度交纳；业主逾期未交纳物业费的，按应付金额每百分之一支付违约金；绿园物业公司代收职能部门委托的代收款；合同经双方签字并盖章后生效。绿园物业公司受临沭县城市垃圾处理厂委托，代临沭县城市垃圾处理厂收取翡翠星城小区每户每月6元的垃圾处理费。宋江成的房屋位于临沭县，建筑面积为131.25平方米，属于高层、配电梯
住宅。根据合同约定的物业费收取标准，2018年7月1日至2021年1月31日共31个月的物业费、2018年7月1日至2021年1月31日共31个月的生活垃圾处理费未交纳。庭审时，宋江成认为物业服务协议签名非本人所签，可能是其妻子签署，宋江成不申请对笔迹进行鉴定。宋江成向法庭出示了其手机中的视频和照片，主张小区卫生不合格，有臭水沟，楼道里面都堵满了，负一楼有个挡板掉了，至今无人修。
【一审法院认为】一审法院认为，绿园物业公司与宋江成之间的物业服务协议，宋江成虽抗辩称签名非本人所签，但其既不申请重新鉴定，又称系其妻子签署，应认定协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。绿园物业公司自进驻翡翠星城小区后，提供物业服务至今，且小区内大部分业主已按时交纳物业费，合同已实际履行。前期物业服务协议虽已届满，但业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，绿园物业公司继续提供物业服务，应认定前期物业服务协议继续有效，但是服务期限为不定期。绿园物业公司提供了主要的物业服务，作为业主的宋江成应及时交纳物业费及有关部门委托代收的相关费用如垃圾清理费。宋江成对绿园物业公司提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主
委员会与物业公司沟通加以解决，还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业公司。鉴于绿园物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，未尽到完全的管理、养护、维护义务，对其主张的物业服务费，应根据其服务质量存在不足的程度，一审法院酌情予以扣减1%。宋江成2018年7月1日至2021年1月31日未交的物业费为：131.25平方米×0.75元/平方米×31个月×99%=3021.05元；生活垃圾处理费为：6元/月×31个月=186元。对于绿园物业公司主张的物业费滞纳金，根据双方的合同约定，对滞纳金3021.05元×1%=30.2元一审法院予以支持。 一审法院判决：被告宋江成于判决生效后十日内给付原告临沭绿园物业管理有限公司物业管理费3021.05元、违约金30.2元、代收生活垃圾处理费186元，合计3237.25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。
【二审上诉人诉称】上诉人宋江成上诉请求：撤销山东省临沭县人民法院2021年3月2日作出的(2021)鲁1329民初1532号一审判决。事实和理由：一审判决定性错误，适用法律错误。根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修改后的《物业管理条例》规定物业服务质量过差可暂时拒交，各种服务是物业义务，交物业费是业主的义务，同时履行抗辩权。一审判决中被上诉人临沭县绿园物业管理有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，未尽到完全
的管理、养护、维护义务，根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修改后的《物业管理条例》规定物业服务质量过差可暂时拒交。综上，上诉人认为上诉人所提出的异议事实依据清楚也符合法律规定，提出的异议成立，故一审判定错误。 综上所述，上诉人宋江成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
宋江成、临沭县绿园物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
山东省临沂市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁13民终6342号
当事人 上诉人(原审被告)：宋江成。
被上诉人(原审原告)：临沭县绿园物业管理有限公司，住所地山东省临沭县城育新街16号(县建设局院内)。
法定代表人：刘伟萍，经理。
委托诉讼代理人：李南军，山东嘉锐律师事务所律师。
审理经过 上诉人宋江成因与被上诉人临沭县绿园物业管理有限公司(以下简称绿园物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院(2021)鲁1329民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人宋江成上诉请求：撤销山东省临沭县人民法院2021年3月2日作出的(2021)鲁1329民初1532号一审判决。事实和理由：一审判决定性错误，适用法律错误。根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修改后的《物业管理条例》规定物业服务质量过差可暂时拒交，各种服务是物业义务，交物业费是业主的义务，同时履行抗辩权。一审判决中被上诉人临沭县绿园物业管理有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，未尽到完全的管理、养护、维护义务，根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修改后的《物业管理条例》规定物业服务质量过差可暂时拒交。综上，上诉人认为上诉人所提出的异议事实依据清楚也符合法律规定，提出的异议成立，故一审判定错误。
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