【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】海南省第二中级人民法院
【审理法院】海南省第二中级人民法院
【审结日期】选聘的意思2020.04.17
【案件字号】(2020)琼97民终191号
【审理程序】二审
【审理法官】何昌恩沈美萍王天琳
【审理法官】何昌恩沈美萍王天琳
【文书类型】判决书
【当事人】陈健全;海南之澜物业有限责任公司
【当事人】陈健全海南之澜物业有限责任公司
【当事人-个人】陈健全
【当事人-公司】海南之澜物业有限责任公司
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】陈健全
【被告】海南之澜物业有限责任公司
【本院观点】以上证据与本案有关联性，来源合法，内容真实，本院对其真实性、关联性及证明内容予以确认。本案二审争议焦点为：之澜物业公司要求陈健全支付物业管理费等是否有依据及数额如何确定。临高县县委小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。
【权责关键词】催告撤销合同合同约定关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，临高县县委小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。之澜物业公司已按照协议约定依法入驻教育小区并提供物业管理服务。陈健全系县委小区的业主，至2013年3月至今未交纳物业服务费、电梯维护费、公摊水电费，经之澜物业公司催缴仍不履行交纳物业费义务，其行为已构成违约。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此，之澜物业公司诉请陈健全支付自2013年3月1日至2019年6月30日的物业管理费9413.36元，电梯维护费947.06元、公摊电费1164.46元、水费200.6元有事实根据及法律依据，本院予以支持。陈健全上诉称其房屋三楼，不需要使用电梯，应当按
非电梯房标准即0.6元/平方米收取物业管理费，且未长期入住，应按70%计收物业服务费。根据查明的事实，陈健全所住的县委小区为高层电梯楼房，之澜物业公司的物业管理费收费标准符合《海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准》的规定，陈健全主张按非电梯房标准即0.6元/平方米收取物业管理费于法无据，本院予以驳回。另外，2011年出台的《海南省物业服务收费管理办法》已将2006年的《海南省物业服务收费管理办法》废止，陈健全上诉主张未长期入住，按70%计收物业服务费的规定亦废止，故其主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，陈健全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费103元，由上诉人陈健全负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 21:21:43
【一审法院查明】一审法院认定事实:2011年8月22日，陈健全与临高县直属机关事务管理局签订《经济适用住房销售合同》，约定陈健全购买临高县委大院公务员小区第3幢3层04号房，
房屋建筑面积为123.86平方米该房屋所在楼房共十八层，有电梯。2012年11月30日，临高县委大院住宅区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定临高县委大院住宅区业主委员委托临高文澜物业服务有限公司对临高县委小区进行物业管理；委托管理期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；临高文澜物业服务有限公司受业委会委托向业主或物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，收费价格标准为：住宅高层每月1元㎡，住宅低层每月0.6元㎡，公共部分用水、用电费以实际发生额按户均摊，其中电梯用电费按204户电梯使用用户按户均摊，水泵房抽水用电、路灯用电、消防用电等费用按小区总户数224户均摊。2013年5月16日，临高文澜物业服务有限公司将其所管理的临高县委大院公务员小区的电梯维修保养外包给海南富邦电梯有限公司，双方签订《电梯维修保养合同》，合同约定保养电梯数量为6台，价格为500元台月，保养期限从2013年5月1日至2014年4月30日止，临高文澜物业服务有限公司每月支付维保费3000元。上述《电梯维护保养合同》到期后，临高文澜物业服务有限公司与海南富邦电梯有限公司续签了合同，保养期限分别是从2014年5月1日至2015年4月30日、2015年5月1日至2016年4月30日、2016年5月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2018年4月30日。2019年，之澜物业公司与海南富邦电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》，
合同约定保养电梯数量为4台，价格为550元台月，保养期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，之澜物业公司以3个自然月为结算周期每季末支付维保费6600元。之澜物业公司进驻涉案小区提供物业管理服务至今，陈健全已交纳了2012年12月至2013年3月的物业管理费，自2013年3月1日起未交纳物业管理费、水费、电梯维护费及公摊电费。2019年4月18日，之澜物业公司通过EMS邮政特快专递向被告发出物业费催交律师函，陈健全至今仍未交纳上述费用。
【一审法院认为】一审法院认为:临高县委大院住宅区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持"的规定，临高县委大院住宅区业主委员会与之澜物业公司签订的物业服务合同，对陈健全具有约束力。之澜物业公司依约为陈健全提供了物业服务，陈健全自2013年3月1日起未按约交纳物业管理费、电梯维护费、公摊费、水费等费用，经之澜物业公
司催缴仍未缴纳，之澜物业公司诉请陈健全支付自2013年3月1日至2019年6月30日（共76个月）拖欠的上述费用，一审法院予以支持。陈健全对拖欠水费200.6元没有异议，对其他费用的具体数额均提出了异议，之澜物业公司应举证证明。之澜物业公司提供的证据中，按照《物业管理委托合同》约定，被告应支付的物业管理费为9413.36元（123.86平方米×1元平方×76个月）；按照《电梯维护保养合同》约定，自2013年5月1日起至2019年6月30日，之澜物业公司代付电梯维护费共计193200元，按电梯用户204户均摊，陈健全应支付的电梯维护费为947.06元（193200元÷204户）；临高县委大院公务员小区产生的公摊电费中电梯公摊电费由电梯用户204户均摊，其他（水泵房抽水用电、路灯用电、消防用电等）公摊电费由小区总户数224户均摊，根据之澜物业公司提供的公共用电费用发票，2013年电梯公摊电费为8687.1元、其他公摊电费为5061.22元，2014年电梯公摊电费为27363.75元、其他公摊电费为13173.37元，2015年电梯公摊电费为27081.13元、其他公摊电费为14810.57元，2016年电梯公摊电费为28496.2元、其他公摊电费为13864.19元，2017年电梯公摊电费为26802.2元、其他公摊电费为14909.76元，2018年电梯公摊电费为28199.09元、其他公摊电费为13121.31元，2019年1月1日至6月30日电梯公摊电费为17568.09元、其他公摊电费为5602.59元，故被告应支付的公摊电费为1164.46元（电梯公摊电费164197.56元÷204户+其
他公摊电费80543.01元÷224户）；之澜物业公司主张被告拖欠水费为200.6元，陈健全无异议，一审法院予以确认。上述费用共计11725.48元。之澜物业公司诉讼请求中各项费用超出部分，一审法院不予支持。之澜物业公司请求陈健全支付逾期利息108.15元，因在上述《物业管理委托合同》中双方对交纳物业费的具体时间及逾期交纳的违约责任未作约定，之澜物业公司的上述请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决：一、陈健全自本判决生效之日起十日内支付海南之澜物业有限责任公司自2013年3月1日至2019年6月30日的物业管理费9413.36元，电梯维护费947.06元、公摊电费1164.46元、水费200.6元，上述费用共计11725.48元；二、驳回海南之澜物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103元，由陈健全负担。
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