【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2021.05.07
【案件字号】(2021)湘01民终1814号
【审理程序】二审
【审理法官】王力夫周坤刘耀武
【审理法官】王力夫周坤刘耀武
【文书类型】判决书
【当事人】刘海明;湖南中晟基业物业服务有限公司
【当事人】刘海明湖南中晟基业物业服务有限公司
【当事人-个人】刘海明
【当事人-公司】湖南中晟基业物业服务有限公司
【代理律师/律所】张雅诺湖南怀治律师事务所;左堃湖南怀治律师事务所
【代理律师/律所】张雅诺湖南怀治律师事务所左堃湖南怀治律师事务所
【代理律师】张雅诺左堃
【代理律所】湖南怀治律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】刘海明
【被告】湖南中晟基业物业服务有限公司
【本院观点】本案二审的争议焦点为，一审判令刘海明向中晟基业公司支付物业管理费是否正确。刘海明以卫生脏乱、缺乏安全保障、疏于消防安全设施维护等原因为由要求延迟缴纳或不缴纳物业费，但中晟基业公司物业服务范围包括小区内清洁卫生管理、公共绿化养护管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等多项内容，且结合一审提交的证据，中晟基业公司已经履行了基本物业服务。物业公司应对上述问题进行协调、反映，但该问题处理应由相关行政执法部门负责。
【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求另行起诉简易程序缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为，一审判令刘海明向中晟基业公司支付物业管理费是否正确。本院认为，刘海明以卫生脏乱、缺乏安全保障、疏于消防安全设施维护等
原因为由要求延迟缴纳或不缴纳物业费，但中晟基业公司物业服务范围包括小区内清洁卫生管理、公共绿化养护管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等多项内容，且结合一审提交的证据，中晟基业公司已经履行了基本物业服务。一审综合全案认定中晟基业公司存在一定服务瑕疵。对于中晟基业公司在物业管理中存在的瑕疵，刘海明可以要求其提高服务质量，但不能以此为由迟延或拒绝缴纳物业服务费。本院认定意见与一审法院意见一致。 对于刘海明上诉称美世界物业公司(即中晟基业公司原企业名称)接手胜利物业公司未通过业主大会，没有通知业主的意见，本院认为中晟基业公司与白沙湾嘉园业主委员会签订的物业管理委托合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。对于刘海明上诉称中晟基业公司侵占公共收益等问题，本院认为该抗辩事由与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，其可另行主张。对于刘海明上诉称小区存在违规装修、租房等问题，本院认为，物业公司应对上述问题进行协调、反映，但该问题处理应由相关行政执法部门负责。一审已对物业公司存在一定瑕疵作出了认定，刘海明以此拒交物业管理费，本院不予支持。一审基于中晟物业公司存在服务瑕疵对其主张的违约金不予支持，较为妥当，本院予以确认。 对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院不再进行赘述。
综上所述，上诉人刘海明的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费248元，由上诉人刘海明承担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 22:44:11
【一审法院查明】一审法院经审理查明：刘海明系长沙市雨花区曲塘路735号白沙湾嘉园小区Ａ10栋XXX房业主，于2010年7月12日办理该房屋的入伙手续。2011年2月17日，湖南省同发白沙湾嘉园置业有限公司(以下简称同发公司)与湖南省胜利物业管理有限公司(以下简称胜利物业公司)签订《物业管理委托合同》，约定：同发公司将其开发的位于长沙市雨花区委托于胜利物业公司进行物业管理服务，由胜利物业公司按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元的标准向业主或使用人收取物业管理费。合同对其它事项还进行了约定。 2014年8月8日，长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会与美世界物业公司签订《白沙湾嘉园小区物业服务合同》，约定：由美世界物业公司为白沙湾嘉园小区提供物业管理服务，物业服务收费标
选聘的意思准为住宅1.3元/月/平方米；水电费按政府有关文件规定收取。合同期限为二年。时间自2014年8月8日起至2016年8月7日止，自合同签订之日起至2014年8月20日为新老物业交接期，中标方必须在2014年8月20日前进场，并从2014年9月1日起计收物业费。业主无正当理由，不按时交纳物业费的，美世界物业公司有权责令其限期交纳(但不可采取限制购水等违规方式催交物业费)；逾期仍不交纳的，美世界物业公司可张榜公布，可按日收取千分之三的滞纳金，也可走法律程序收缴。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金。合同对其它事项还进行了约定。美世界物业公司从2014年9月1日起进驻涉案小区提供物业服务。 2016年8月19日，长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会与美世界物业公司签订《长沙市雨花区白沙湾嘉园物业管理项目服务合同》，约定：由美世界物业公司继续为白沙湾小区提供物业管理服务，合同期限自2016年8月8日起至2019年8月7日止。物业服务收费标准为高层住宅按照1.3元/月/平方米的标准收取。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。美世界物业公司管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，美世界物业公司有权要求业主、物业使用人支
付，并按拖欠金额每日千分之二支付违约金，但违约金不得超过本金。对于欠费不交纳的，经书面催缴仍未足额缴纳的，美世界物业公司可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。合同对其它事项还进行了约定。 2016年12月16日，美世界物业公司更名为中晟基业公司。2019年11月6日，长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会向中晟基业公司出具《关于委托白沙湾嘉园小区物业服务工作的函》，载明：白沙湾嘉园小区与中晟基业公司签订的物业服务合同已于2019年8月7日届满到期，目前小区处于约定延续合同服务状况。在没有通过小区业主大会选聘物业服务企业之前，为了确保白沙湾嘉园小区物业共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、清洁卫生服务等工作能够有序进行，保障小区业主的正常生活，现将白沙湾嘉园小区未选聘到物业服务企业期间的物业服务工作委托给中晟基业公司，委托期限自2019年8月8日起至经小区业主大会选聘确定新的物业服务企业且新老物业完成工作交接止，交接之日，本委托自然终止。在此期间，望中晟基业公司按原合同标准执行。刘海明以相关物业服务不到位为由自2014年9月1日起未向中晟基业公司支付物业管理费。中晟基业公司多次通过上门粘贴《费用催收通知单》的方式向被告催要物业管理费未果。中晟基业公司遂于2020年8月7日起诉至一审法院，请求判如所请。
【一审法院认为】一审法院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会与中晟基业公司签订的《白沙湾嘉园小区物业服务合同》及《长沙市雨花区白沙湾嘉园物业管理项目服务合同》和长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会向中晟基业公司出具的《关于委托白沙湾嘉园小区物业服务工作的函》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括刘海明在内的小区业主均具有约束力。 虽然中晟基业公司在物业管理过程中存在一些瑕疵，刘海明可以要求物业服务企业提高服务质量，加强物业管理，但不能拒绝向物业管理企业交纳物业管理费，且拒付物业管理费亦将对其他业主的合法权益造成损害。故根据刘海明房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，刘海明应支付中晟基业公司2014年9月1日至2019年8月31日的物业管理费13358.28元(171.26平方米×1.3元/平方米/月×60个月)。中晟基业公司主张刘海明支付物业管理费13803.6元，对其主张超出部分，一审法院不予支持。中晟基业公司主张刘海明支付违约金4141元，因中晟基业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，且中晟基业公司应及时向刘海明催要物业管理费，中晟基业公司自身亦存在一定的过错，故对中晟基业公司
该项诉求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、刘海明应于本判决生效之日起十日内支付湖南中晟基业物业服务有限公司物业管理费13358.28元；二、驳回湖南中晟基业物业服务有限公司的其它诉讼请求。本案因适用简易程序已减半收取的受理费124元，由刘海明负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。
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