⼩区公共区域⼴告收益归物业还是归业委会？
辞职的业委会委员是否还能拥有业委会公章？
业主可以请求撤销业委会与物业签订的协议吗？
业主委员会作为新兴的社区⾃治组织，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区和谐等⽅⾯发挥了重要作⽤。不同业主利益需求多样化，城市住宅⼩区内业委会与业主、物业企业、房地产开发商等之间的问题越来越引起社会⼴泛关注。
9⽉26⽇上午，⽯景⼭法院召开新闻通报会，通过对北京市法院五年来审理的涉业主委员会纠纷案件调研分析，就案件审理中发现的主要问题及对策建议予以通报。
业主委员会纠纷案件
基本情况和特点
•案件数量增长幅度较快，收案量总体呈逐年上升趋势
•案件类型和案由⾼度集中，诉讼参与主体范围⼴
•案件法律关系复杂，化解难度⼤，呈“两低两⾼”趋势
•纠纷具有体性，社会关注程度和潜在影响⼤
审理业主委员会纠纷案件
⾯临的难点问题
•业主⼤会、业主委员会诉讼主体地位不明晰，权利⾏使不规范问题突出
•业主个⼈利益与共有权益的⽭盾冲突与协调问题
•业主撤销权权利⾏使不规范问题
•业主知情权权利⾏使边界不清，权利滥⽤需规范选聘的意思
对策及建议
（⼀）关于业主委员会涉诉案件处理的建议
01
明确业主委员会法律主体的性质定位为⾮法⼈组织民事活动主体资格
•业主委员会作为执⾏机构和常设机构，其职权范围应当由法律、⾏政法规、管理规约和业主⼤会决定，职权⾏使应
•业主委员会作为执⾏机构和常设机构，其职权范围应当由法律、⾏政法规、管理规约和业主⼤会决定，职权⾏使应遵照“法⽆授权即禁⽌”原则在授权范围内⾏为，不得作出与物业管理⽆关的决定和活动，不得作出与共有财产和共同事务管理⽆关的活动。在涉及物业管理区域内公共事物（涉及公共权益）时，授予业主委员会完全从事民事活动的主体资格。
02
赋予业主委员会授权范围内诉讼当事⼈资格
•业主委员会民事诉讼主体资格。
•业主委员会⽆独⽴的财产和⾃⾝独⽴的利益，作为业主代表机构实施民事活动的法律后果应由全体业主承担最终的责任。业主委员会在职责范围内，经业主⼤会授权，有权就与物业活动有关涉及全体业主公共利益事宜，以原告⾝份提起民事诉讼。
•业主委员会参与诉讼活动资格审查。
•业主委员会参加诉讼的，应当提供依法成⽴的证明材料。⼀是形式上审查业主管理规约或业主⼤会决议等是否授予业主委员会对特定范围内事项提起诉讼的权利。⼆是审查是否涉及⼩区业主物业公共利益。三是业主委员会已经作为当事⼈参加诉讼，个别业主不能再要求作为共同诉讼主体参加诉讼。
•业主委员会参与诉讼授权⽅式。
•根据⽬前业主⼤会及业主委员会现状，业主⼤会授权形式可采取：a.对授权事项召开⼀次或数次业主⼤会分别授权或集中授权；b.制定管理规约进⾏概括授权；c.书⾯征求全体业主意见后进⾏授权；d.依法进⾏其他授权。经业主⼤会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进⾏和解，提起反诉或上诉。业主委员会根据业主公约或法律及司法解释的规定起诉或应诉的，⽆需再经业主⼤会或业主代表⼤会授权。
（⼆）加强和完善社区组织⾃治管理⽅⾯的建议
01
强化社区党组织建设，提⾼业委会组织结构和组织能⼒建设的规范化和专业化
•将业主⼤会、业主委员会建设纳⼊和谐社会建设范畴。科学制定业主⼤会、业主委员会成⽴和⼯作流程规范。相关部门加强对业主组织成⽴运⾏的指导和监督。加强业主委员会基层党组织建设，发挥基层党组织领导和指导作⽤。•加强业主委员会组织⾏为和组织能⼒建设。明确业主委员会成员资格限制和任职条件，聘任具有物业管理专门知识和专业技能秘书⼈员，实施定期培训制度，逐步实现业主委员会组织的专业化。
•创新组织管理⽅式。利⽤现代⽹络和信息开展⽹上电⼦业务。利⽤⽹站、开发软件、设⽴等⽅式，为业主参与⼩区公共事务管理提供便利，提升⼩区管理效率。
•建⽴科学的绩效考核评价机制。赋予业主委员会对⼩区公⽤部分收益权，实现共⽤部分收益的最⼤化，为业主委员会正常运转提供必要经费来源，健全财务会计制度，实⾏相应待遇薪酬制，对不能履职或不符合履职条件的及时整改、解聘。
02
健全业委会的履职监督管理机制
•充分发挥业主、业主⼤会监督作⽤。
•设⽴业主⼤会选举、居委会等推荐或聘请的法律、财务等⼈员共同组成的专门监督机构。
•强化基层政府部门、居委会对业主委员会的指导和监督职能。
典型案例
01
业委会主任辞职后起诉业委会
请求撤销对其辞职公告的业主撤销权纠纷案
【案情简介】
原告巍某向法院提出诉讼请求：1.确认于某等四⼈组成的业主委员会不具有资格；2.请求撤销终⽌其业主委员会资格的《公告》。事实和理由：2014年4⽉23⽇，于某主动辞掉业主委员会主任职务，按照《业主⼤会议事规则》规定，于某委员资格⾃动终⽌。业主委员会重新进⾏投票选举，选举业主委员会副主任巍某为主任，增选王某为副主任。2014年9⽉19⽇，于某等四⼈以某业主委员会名义贴出公告，以《公告》形式终⽌巍某业主委员会（副）主任资格及委员资格。原告认为，其是全体业主投票选举业
主委员会副主任，巍某辞职后，于某没有权利作出公告，该四⼈作出的《公告》不具有法律效⼒，故诉⾄法院。
法院经审理认定：巍某要求认定于某等四⼈不具有资格代表业委会作出2014年9⽉19⽇的《公告》，进⽽请求法院确认该《公告》⽆效的诉讼请求是否属于法院受理民事诉讼范围的问题。《中华⼈民共和国民事诉讼法》第三条规定：⼈民法院受理公民之间、法⼈之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和⼈⾝关系提起的民事诉讼，适⽤本法的规定。但并不意味着上述民事主体之间发⽣的全部财产关系和⼈⾝关系，法院都应该受理。哪些属于民事诉讼的受案范围，应当依据相应实体法律规定。根据《中华⼈民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主才可以请求法院予以撤销。对于业主要求保护合法权益的具体内容，应当根据起诉⼈起诉理由确定。如果起诉⼈的起诉理由明显不属于《中华⼈民共和国物权法》第六章及《物业管理条例》所规定的业主可以起诉的合法权益，业主就不具有起诉权。从巍某所诉《公告》内容及起诉理由可知，《公告》内容涉及是业委会内部管理问题，包括业委会委员及其负责⼈资格认定、业委会决定表决程序等。业主⼤会、业主委员会作为业主⾃治管理组织，对属于业主⼤会和业主委会⾃治管理范畴的事项，不应当包括在上述法律所规定的能够提起诉讼的业主之合法权益范围内，故巍某的诉讼请求，不属于法院民事案件受案范围。最终法院判决驳回巍某的诉讼请求。
【法官提⽰】
法律将业主撤销权客体限定为业主⼤会或业主委员会的决定，但未明确决定的具体内涵和外延。实践中，有的请求撤销事项属于业主⼤会或业主委员会⾃治范畴内履⾏职责或内部管理事项；有的请求撤销业主⼤会成⽴或业主委员会成员资格、业主委员会主任推选决议、业主委员会履⾏职权等程序性事项；还有就不存在的决议或业主委员会与物业企业签订的服务协议请求撤销或确认⽆效。对此，业主⼤会、业主委员会的召开、成⽴、选举、表决、业主委员会委员资格及选任、罢免等属于业主⼤会、业主委员会内部程序性或⾃治范畴决定的事项，不属于业主撤销权和民事案件受理范围。业主撤销权对象必须是对⼩区内共同管理事项具体结论性的处理，受侵害的权益应是具体和个体化的，⽽⾮模糊抽象和概括性的权利，如业主仅主张其参与社区治理和管理等抽象性权利受到侵害并⾮撤销权对象的范畴，亦不属于⼈民法院民事案件受理范围。
02
某业委会主任辞职后拒绝交出公章纠纷案
【案情简介】
某业主委员会于2014年2⽉经登记备案后成⽴，并依据《业主⼤会议事规则》规定⾏使权利、履⾏职责，由业委会副主任巍某保管公章。2014年4⽉，业主委员会主任于某辞职，在居委会主持下经全体业委会委员投票选举巍某为新业委会主任。2014年9⽉13⽇，巍某、⽩某⼆⼈以书⾯形式辞去业委会委员
等⼀切职务。2014年9⽉19⽇，业委会依据《业主⼤会议事规则》第⼆⼗⼋条在⼩区内发出《公告》，将巍某、王某、⽩某辞职情况予以公⽰。巍某辞职后，业委会公章仍由其持有，未交还某业委会。于某等四名业主委员会成员便以业主委员会名义起诉⾄法院，要求巍某返还业主委员会公章。
公章。
2014年10⽉9⽇，某街道社区建设科作出《关于⼩区业委会增补委员建议》：依据《北京市住宅区业主⼤会和业主委员会指导规则》规定，上述三⼈业委会委员资格已⾃动终⽌。鉴于⼩区委员会⽬前仍剩4名委员，剩余委员数达到全体委员半数以上，应继续正常开展业委会⽇常⼯作，业委会公章应当移交到业委会，但业委会作出任何决定必须经过4⼈全部同意⽅可确认。若业主⼤会议事规则中有其他明确约定的，按其约定执⾏。为此，建议尽快召开业主⼤会增补委员。
法院经审理认定：于某等四⼈以业主委员会名义起诉是否合法问题，虽业主委员会只剩四⼈，但业委会作为⼀个组织并未消灭，现于某等四⼈⼀致决定起诉巍某，⾜可以作为某业委会的意思表⽰，故某业委会起诉符合法律规定。鉴于巍某、王某、⽩某三⼈的业委会委员资格已⾃动终⽌。根据《某业主⼤会议事规则》规定，业主委员会资格终⽌的，应当⾃终⽌之⽇起3⽇内，向业主委员会移交其保存的有关凭证、档案等⽂件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物。巍某已经不具备业委会委员资格，其再⾏保管某业委会的公章，不符合《某业主⼤会议事规则》，故判令巍某向某业委会返还公章。
【法官提⽰】
印章是单位的财产和对外活动进⾏意思表⽰的⼿段，应由相关负责⼈进⾏保管。当印章持有⼈因⾝份改变⽽不应再持有印章⽽⼜拒绝交出印章，将会导致单位印章的缺位。原业委会主任辞职、任期届满等拒不交出印章的，新的业主委员会或业主委员会成员应依法定程序通过共同意思表⽰代表业委会主张相关权利。通过上述案例可见，业主委员会委员的选聘、任职资格、换届后印章交接等问题，集中反映了业主委员会换届引发的利益⽭盾冲突。此外，业主委员会成员不胜任职责、随意辞职、辞职后补选难、任期届满后难以延续等问题应等亟需有效解决和完善。
03
业委会起诉物业公司返还⼩区
公共区域⼴告收益纠纷案
【案情简介】
2006年7⽉10⽇，某房地产公司与物业公司签订《物业服务合同》，委托物业公司为⼩区提供物业管理服务，委托管理期限⾃2006年7⽉16⽇起⾄业主委员会聘任新物业公司时⽌。2012年12⽉25⽇，⼩区业委会在街道办事处备案。2006年11⽉20⽇，物业公司与某⼴告公司签订《协议》及《合作合同书》，其
中主要约定：某⼴告公司向某物业公司
按⼩区内电梯数量每梯每年⽀付经济补偿，合作区域内每部电梯安装2⾯，共计4块电⼦镜框，1个候梯厅，安装2块电⼦镜框；经济补偿⽅式：每部电梯费⽤4500元/部/年，候梯厅每块费⽤2000元/块/年。某⼴告公司⾃2006年⾄2010年向物业公司⽀付共计789 033.30元，发票存根⽤途显⽰为物业费。某⼴告公司⾃2011年⾄2012年向某物业公司⽀付共计452 100元，发票经营项⽬显⽰管理费。业委会向法院起诉物业公司请求返还⼩区公共区域⼴告收益。某物业公司称：⽀票存根上记载⽤途为物业费，发票经营项⽬为管理费，均⾮⼴告费，⾃接管某⼩区物业管理⼯作以来，对⼩区进⾏了⼤量⼈⼒、物⼒和财⼒投⼊，公共区域收⼊已⽤于⼩区物业管理资⾦投⼊，其已委托账务审计，但未提供审计报告。
法院经审理认定：某业委会依法成⽴，具备诉讼主体资格，有权利代⼩区业主决定有关共有和共同管理权利的重⼤事项。根据物权法及司法解释规定：业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内以下部分，应当认定为业主共有部分：（⼀）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、⼤堂等公共通⾏部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（⼆）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有的场所及设施等。⼩区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分，⼩区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。物业公司⾃2006年7⽉起对⼩区进⾏物业管理期间，与⼴告公司先后签订《合作合同书》，利⽤⼩区内共有部分电梯间、候梯厅进
⾏⼴告营利活动，收取⼴告费⽤，侵犯了⼩区全体业主的合法权益。根据《最⾼⼈民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼗四条规定，建设单位或者其他⾏为⼈擅⾃占⽤、处分业主共有部分、改变其使⽤功能或者进⾏经营性活动，权利⼈请求排除妨害、恢复原状、确认处分⾏为⽆效或者赔偿损失的，⼈民法院应予⽀持。属于前款所称擅⾃进⾏经营活动的情形，权利⼈请求⾏为⼈将扣除合理成本之后的收益⽤于补充专项维修资⾦或者业主共同决定的其他⽤途的，⼈民法院应予⽀持。⾏为⼈对成本的⽀出及其合理性承担举证责任。某物业公司利⽤属业主共有公共区域进⾏经营性活动获取的收益，其性质应属⼴告收益⽽⾮经济补偿，应归⼩区全体业主所有，物业公司理应返还。最终判决某物业公司返还某业委会电梯间、候梯厅⼴告收⼊117万余元。
【法官提⽰】
建筑区分所有权⼈对共有部分的共有权指业主依照《物权法》、合同以及区分所有权⼈之间的管理规约，对建筑物共有
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