停车场物业管理的法律责任
人都对停放的车辆丢失、 损坏， 物业公司是否应该承担赔偿责 任表现出了极大的关注， 但因目前我国有关法律法规对小区内的停 车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判 决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况， 对小区停车场
物业管理的法律责任予以分析探讨：
一、小区停车场的权属
公安部、 建设部 《停车场建设和管理管理暂行规定》 第三条规 定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或者室内场所 ”。 就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤其普 遍。从各国立法和学说看， 停车场的权属也是区分所有权中最有争 议的问题。 但从我国小区停车场的实际看， 物业管理公司所管理的 停车场权属主要有以下两类： 一是小区地下或者地上专用停车场， 开 发商开辟建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面 积， 对于此部份停车场其所有权归开辟商； 二是小区的地上停车场 及暂时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面 积，此部份停车场属于全体业主共同所有。
二、物业公司对停车场管理的性质
《物业管理条例》 第 2 条规定“物业管理， 是指业主通过选聘物 业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理， 维护相关
区域内的环境卫生和秩序的活动 ”。从该规定可知，停车场作为小 区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。 但该管理仅 属于物选聘的意思业管理公司基于小区公共利益的需要， 对小区配套设施所进 行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。 如该管理中包含对车辆本身的管理或者保管， 则对小区内没有车辆的 业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放， 并非属于物业公司的正常物业管理服务范围， 而属于双方当事人 一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业公司交纳停车费用。 三、 小区停车场内停泊车辆是场地使用关系， 还是保管关系大量纠 纷显示， 车辆在小区停车场中如发生丢失、 损毁等情况， 物业公司 与车主争执的焦点主要集中在物业公司是否对停放的车辆承担保 管责任。
一种观点认为， 车辆停放在小区停车场内， 且车主也向物业管 理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公司之间已形成保管关 系，如车辆浮现丢失、损毁等情况，物业公司应当承担赔偿责任。
另一种观点认为， 车辆停放普通只收取几元钱的停车费， 视为 保管关系有失公平， 在双方没有特殊约定的情况下， 应视为一种场 地使用关系， 而不能认定为保管关系， 对于提供场地使用的物业公 司来说，不应对车辆的丢失、损毁承担责任。
笔者认为， 要正确认定二者之间的法律关系， 应从保管合同的
法律特征及双方当事人的真实意思表示及具体行为来综合考虑。
《合同法》第 365 条规定“保管合同是保管人保管寄存人交 付的保管物，并返还该物的合同 ”，根据保管合同的概念及实践合 同的法律特征， 保管合同的成立不仅需要双方当事人的意思表示一 致，而且最关键的是还须有车主将车辆交付保管方并由保管方实际 控制的行为。实践中要认定究竟是“场地使用”，还是“停放保管”， 应主要从以下几个方面确定：
1 、物业公司与车主是否在物业服务合同或者其他相关合同中， 对车辆的停放、 领取及保管等作出明确的约定， 这是确定双方法律 关系最直接的依据。 比如深圳市政府 1996 年 9 月 24 日颁布的《深 圳经济特区住宅区物业管理条例》明确规定“物业公司应与车主明 确车辆保管关系或者车位有偿使用关系， 并按规定收取相应的保管费 或者车位使用费”。
2、如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关系进行 约定或者约定不明的情况下， 应根据停车行为的具体特征， 即车辆是 否由物业公司实际控制的行为来确定。如果车主将车停泊在停车 场， 自已拿前钥匙并可以随时将车开走， 那末在停车场所停放的车 辆的实际控制权就没有交付给物业公司， 双方之间就没有形成委托 占有的寄托关系， 自然不具备保管的法律特征， 于是也就不能认定 为是一种车辆保管关系。
如果有的小区在停车场在管理过程中， 由停车场管理员凭证放 行， 车主惟独凭证方可将车从停车场提走， 或者由车主在车辆停放 时将车辆钥匙及行车证明交付物业公司， 物业公司已通过这种具体 的行为控制了车辆， 表明物业公司与车主之间在事实上对保管达成 了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。
因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了看双方当 事人是否有真实意思表示之外， 关键在于车主将车辆是否交付给物 业公司实际控制。 若交付给物业公司控制， 则保管关系就成立， 否 则就只能认定为是一种车位租用关系。 这两种泾渭分明的法律关系 不仅在英国、 美国等英美法系国家有着明确的法律规范和区别， 就 连德国、 法国、 加拿大等大陆法系国家也以成文法的形式区分的一 清二楚。
至于有的车主提出以物业公司收取停车费用来认定保管关系 的问题， 笔者认为， 从法理上讲， 停车收费并不能证明物业公司与 车主之间法律关系的性质， 无论是保管合同还是场地使用合同， 都 可能交付收费依据，但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行 为， 还是无偿行为， 而对停车行为的法律性质无关， 于是也就不能 以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。 四、车辆在小区停 车场丢失、损毁后的赔偿责任认定
当车辆在小区内发生丢失或者毁损时，物业公司是否应承担
赔偿责任，笔者认为应主要从以下几个方面认定：
(一)根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任
意思自治是我国合同法的一项基本原则， 《合同法》第 4 条明 确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不 得非法干预”。2003 年 9 月 1 日开始实行的 《物业管理条例》 第 20 条也规定， “物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定 以外的服务，服务收费由双方约定 ”。因此，在处理物业公司与车 主之间纠纷时， 应首先考虑当事人之间的约定， 倘若双方在物业服 务合同或者其他相关合同中， 已明确约定物业公司对业主的车辆等财 产承担保管责任的， 则应当确定为保管关系， 物业公司未尽保管职 责， 其应该承担赔偿责任。 如双方已明确约定为场地使用关系， 物 业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的， 则物业公司不负保 管职责， 只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物 业公司是否应承担赔偿责任。
(二)根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任
对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷， 在当事人之间未对车 辆停放为保管关系作出明确约定的情况下， 应从物业公司在车辆停 放期间是否实际控制车辆来认定物业公司应承担的责任。 如前文所
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