【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】福建省泉州市中级人民法院
【审理法院】福建省泉州市中级人民法院
【审结日期】2020.08.11
【案件字号】(2020)闽05民终2271号
【审理程序】二审
【审理法官】黄海清杨钊胜孙越
【审理法官】黄海清杨钊胜孙越
【文书类型】判决书
【当事人】福建世邦泰和物业管理有限公司;吴杰怡
【当事人】福建世邦泰和物业管理有限公司吴杰怡
【当事人-个人】吴杰怡
【当事人-公司】福建世邦泰和物业管理有限公司
【代理律师/律所】黄宏阳北京盈科(泉州)律师事务所;张玲月北京盈科(泉州)律师事务所
【代理律师/律所】黄宏阳北京盈科(泉州)律师事务所张玲月北京盈科(泉州)律师事务所
【代理律师】黄宏阳张玲月
【代理律所】北京盈科(泉州)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】福建世邦泰和物业管理有限公司;吴杰怡
【本院观点】世邦泰和公司提供的证据1照片，只能证明拍摄时部分现状，无法证明其证明目的。关于焦点一，吴杰怡上诉主张其与世邦泰和公司签订的《前期物业服务协议》，系受胁迫才签订的，但其并没有提供相应的证据予以证明，且《前期物业服务协议》签订后，吴杰怡也按该协议约定履行，缴交了2015至2016年的物业服务费，故其主张《前期物业服务协议》无效缺乏依据，不予采纳。
【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通显失公平撤销代理违约金侵权支付违约金合同约定证据不足新证据关联性合法性质证证明对象诉讼请求反诉维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，关于焦点一，吴杰怡上诉主张其与世邦泰和公司签订的《前期物业服务协议》，系受胁迫才签订的，但其并没有提供相应的证据予以证明，且《前期物业服务协议》签订后，吴杰怡也按该协议约定履行，缴交了2015至2016年的物业服务费，故其主张《前期物业服务协议》无效缺乏依据，不予采纳。世邦泰和公司与浦西三号公司均系独立
的法人组织，双方签署的《前期物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，吴杰怡以世邦泰和公司与开发商浦西三号公司系同一法人，因其招投标程序不合法而主张世邦泰和公司与浦西三号公司签订的《前期物业服务合同》无效缺乏依据，不予采纳。世邦泰和公司为案涉小区提供物业管理服务，吴杰怡作为小区业主应该交纳物业管理费。 关于焦点二，根据吴杰怡与世邦公司于2015年2月签订的《前期物业服务协议》载明“高层住宅物业服务费：3.5元/月/平方米”，同时载明世邦泰和公司承诺物业服务五级物业服务标准，该《前期物业服务协议》系双方意思真实表示，故吴杰怡主张物业服务费的收费标准按1.9元/月/平方米收取不予采纳。根据吴杰怡提供的泉州市丰泽区消防救援大队2019年8月5日对世邦泰和公司作出的《行政处罚决定书》，可证明世邦泰和公司在物业服务过程中存在对涉案小区的维护、养护和管理存在瑕疵，被消防部门处罚。吴杰怡提供的泉州市丰泽区泉秀街道2018年2月15日作出的泉丰泉办信(2018)11号《信访事项处理答复意见书》，载明“经查实，建设单位于2017年9月初开始对社区服务用房装修并于11月开始启用员工食堂，该食堂为建设单位和世邦泰和公司(泉州区域)员工使用……”，该内容体现改建食堂为世邦泰和公司员工使用，故世邦泰和公司上诉称其已对开发商将社区用房改建食堂事件尽到物业管理义务不予采纳。前述证据足以证明世邦泰和公司对案涉小区的物业管理存在瑕疵，所提供的服务与物业服务合
同的约定存在一定差距，构成一定程度的违约。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，一审法院对世邦泰和公司的物业管理费及车位管理费的标准予以适当下调，并根据世邦泰和公司提供物业服务存在的违约行为，对其要求吴杰怡支付违约金不予支持并无不当。世邦泰和公司二审向本院递交《现场勘验申请书》，要求对涉案小区的物业服务进行现场勘验，因吴杰怡提供的证据可证明世邦泰和公司在提供管理服务过程中存在瑕疵，故现场勘验已无必要，本院不予准许。 关于焦点三，《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”，涉案小区公共部分的用水用电系全体业主公共使用，应由全体业主共同承担，世邦泰和公司仅为代缴代收，因此，世邦泰和公司代为缴交涉案小区的水电费用后，应按实际缴交的数额向全体业主收取，即公摊水电费应由全体业主按实际分摊。现世邦泰和公司主张吴杰怡应缴
交自2015年12月1日至2019年4月30日止的电费公摊1397.5元、自2015年10月1日至2019年4月30日止的水费公摊181.5元，因《前期物业服务协议》未约定相关计算方式且吴杰怡对世邦泰和公司单方制作的计算方式及结果有异议，世邦泰和公司未能提供相应的计算依据，其据此向吴杰怡主张公摊水电费，目前依据不足，本院不予支持。 因吴杰怡在一审并未提出反诉，对其二审上诉提出的退费申请等请求，本院不予处理。 综上，世邦泰和公司、吴杰怡的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费402元，由上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司负担201元，上诉人吴杰怡负担201元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 12:35:28
【一审法院查明】一审法院认定事实：吴杰怡系丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心7号楼1801的业主，房屋产权面积123.56平方米。吴杰怡系丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心4-7号楼地下室地下二层车位50、丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心4-7号楼地下室地下一层车位64业主。浦西三号公司于2013年1月18日与世邦泰和公司签订《前期物业服务合同》，
吴杰怡于2015年2月6日与世邦泰和公司就诉争房屋的物业管理服务签订《前期物业管理协议》，该协议约定：世邦泰和公司对诉争房屋实行物业管理服务，合同期限自协议签订之日起至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止；物业服务费的收费标准为高层住宅每月每平方米3.5元，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库车位70元/个/月。业主应于物业交付之日起交纳物业服务费、专项维修金、水电公摊费等费用；业主逾期交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之三向世邦泰和公司支付违约金。诉争房屋于2015年2月6日交付给吴杰怡。诉争小区的业主向泉州市城乡规划局、泉州市住建局、泉秀街道办事处等部门举报诉争小区内的社区服务用房被开发商改建为企业员工食堂，上述部门2018年出具的信访答复意见书均对上述情况予以确认。2017年11月27日，张先生向泉州市12345便民服务平台反映，关于中骏国金中心天峰小区地下室消防安全不达标，随意拆除陌生墙开门的揭发，丰泽消防大队回复确认中骏国金中心小区地下一层车库，存在部分消防阀门、配套用户及室内消火栓旁边均设有停车位(部分室内消火栓离车位仅有10cm距离)，不便取用，举报中的消防问题属实，2019年8月5日，泉州市丰泽区消防救援大队作出泉丰(消)行罚决字﹝2019﹞0020号行政处罚决定书，对世邦泰和公司作出行政处罚，且该决定书针对诉争小区指出“部分楼栋的楼梯间出现多处防火门合页部分脱落”。
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