物业服务若干法律问题
一、物业服务的法律来源
任何商品住宅不管是别墅或者是公寓，总是分为两大部份，一是彻底属于住宅所有人 即业主的，还有不彻底属于单个业主的。例如买了房子，经过登记成为房子的主人，对 房子这个物而言，就有了物权，叫做业主。业主可以掌管房子，用于自住、可以出租而 受益，还可以出卖(支配)，任何人不能妨碍房屋业主对房子的权利。这个道理人人都明 白。如果在一幢公寓楼或者写字楼里买了一处房，别人在这幢楼里也买了房，那末这幢楼 的有一部面积归归这幢楼共同使用，在这种情况下，由于共用面积是分摊到每一个买房人 头上的，所以大家都有分摊面积的所有权。这种所有权不能象面积一样划分到每一个买房 人的头上，怎么办？有办法，法律设定了一种共有权，大家共享共用部份的所有权，于 是就产生出一种新的权利，叫业主共有权。业主对共有权享有的权利形成一种成员权， 对共有的权利通过成员权来实现。显而易见，成员权不是用来解决分摊共用面积的，而 是协调买房人之间共有关系的，是为各所有人在管理这幢楼房共用事务而享有的权利。 成员权有点像股权，购买房屋面积大的成员权大，反之则小。成员权的内容包涵表决权、 参预订立规约权、选举和解任管理人员权及请求
权，同时承担遵守规约、接受管理团体 的管理、执行管理团体的决议等义务。所以说，一个建造物里的每一个物权人享有所有权， 也享有共有权，还有成员权。业主的这种权利，与普通的物权相比，有自己的特征，在 法理上，称之为建造物区分所有权。这个理论观点最早由德国学者贝尔曼倡导，后来为 德国法所采用。我国在 2003 年以国务院令 379 号首次颁布的《物业管理条例》的理论基 础就是建造物区分所有权。 2022 年又以 62 号令颁布了《物权法》，明确将建造 物区分所有权作为法律权利。 2022 年以法释〔2022〕7 号《关于审理建造 物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将建造物区分所有权作了细化。 上述法律、行政法规及司法解释，依据的法律原理就是建造物区分所有权。建造物区分 所有权是物业选聘的意思公司履行物业服务合同义务的法理来源。
二、物业公司行使服务权利义务的法律依据
物业公司是为建造物属于全体业主共有部份提供服务的，属于业主专有部份的建造 物不在物业公司履行物业服务合同义务范围内，因此必须弄清建造物那些是共有部份。
《关于审理建造物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规 定，建造区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法 第六章所称的专有部份： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分； (二)具有利用上 的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。概括讲，房屋所 有权证上黏贴的房屋平面图划红线以的建造物的墙体中线以内部份及阳台，属于业主私 产。除此之外，建造物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部份，通道、楼梯、 大堂等公共通行部份，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间 等结构部份；建造区划内依法由业主共同享有建设用地使用权的土地，如道路、绿地等； 其他不属于业主专有部份，也不属于市政公用部份或者其他权利人所有的场所及设施如 会所、游泳池、健身房等。此外，业主专属建造物内的共用通风管道、上下水管道，也 属于业主共同享有纳入物业服务范围之内。物业公司为全体业主共有部份的建造物、设 施、设备提供物业服务。业主需要物业公司为其专属部份建造物、设施、设备提供服务 的，应当另行签订转由物业服务合同。
三、物业服务对象
物业公司为属于全体业主的建造物、设施、设备提供物业服务，因此服务对象是业 主。这里
就有一个物业公司和业主之间的法律关系，即委托代理关系。代理在民事法律 中是一个很重要的制度。我国的《民法通则》在第四章专门立出一节规定代理。所谓代 理是指我的事不一定都由自己办，可以交给别人去办；我们所办的事，不一定全都是自 己的事，有时是受人之托为他人办事。在这种情况下，叫别人办事的人是委托人，代委 托人办事的人就是代理人。物业公司是代理人，是以自己的名义为业主办事的，其后果 由业主来承担。业主有权挑选物业公司，对物业公司提出要求，否则业主不放心；但作 为物业公司来讲，业主的要求应当合理，否则没办法代理。业主的需求和物业公司的能 力之间存在矛盾，这就需要双方商议一致，签定合同。物管条例就是业主与物业公司建 立委托代理关系、商议合同条款的依据。物管条例的另一方面的作用是禁止违反条例的 行为发生，如果违反了条例的强制性规定，就要受到惩罚或者承担责任。从法律上讲，代 理分为有效和无效两种，凡是在委托人的委托范围内，依据委托人的授权办合法的事的 行为，都是有效的代理，其后果由委托人承担。如果不是这样，代理就不是有效的代理。
这里有两种情况，一种是委托事项不合法，代理人做了，其结果侵害了国家或者社会利益，
这种代理是绝对无效的，委托人应承担责任；另一种是代理人越权、滥用职权或者代理权 已经结束了代理人仍然继续行使代理权。在这种情况下，如果代理人的行为侵害了国家 或者社会利益，这种代理是绝对无效的，由代理人自负责任，如果代理人的行为没有侵害 国家或者社会利益，但委托人事前不知道，这种代理结果有两种可能，其一是委托人事后 允许了，由委托人承担；其二是委托人事后不允许不接受，那末，委托人有对代理的撤 销权或者对代理的变更权。我认为，物业公司应当深入了解委托与代理关系。否则难以真 正读懂物管条例。物业公司与业主(房屋所有权人、委托人)之间的基础关系是由物业 服务合同建立的。合同的法律地位表现在合同就是物业公司与业主的法锁。而这个法锁 又是由物业公司与业主两者的意思表示彻底一致而造就的，只要这个意思表示不违背法 律的禁止性规定，就受法律的认可和保护。所谓“合同自由”的本意就是如此。合同自 由的本质是签订定合同当事人的意思表示自由。所谓意思表示是指将自己内心的真实想 法用一定的方式表现出来，行成法律承认并保护的东西。那末这里有两个问题，第一是 意思表示要真实。对于合同而言，条款要真实，这种真实包含着一致性。如果合同内容 不真实，从法理上讲属于意思暇疵。其后果是三种可能：①侵害了国家或者社会利益的， 合同无效；②没有侵害国家或者社会利益，但是侵害了合同对方的合法权益的，合同属于 可变更或者可撤销的情形；③既没有侵害国家或者社会
利益，也没有侵害合同对方的合法权 益，但对方不知情的，属于效力待定的合同。合同效力情形与代理结果情形是相通的， 都源于意思表示要真正的法理。第二是不违背法律禁止性规定。对于民事法律而言，法 无禁止即自由。这一点与行政法有显著区别，行政法是法无授权即禁止。我们的物业公 司既然是法人，不是行政机关，就要按民法来办事，不可以用行政行为代替民事行为。 我们说的自由是在法律框架内的自由，对法律有禁止性的规定，不能去碰。这里说的法 律禁止性规定也叫强制性规定， 有些合同内容真实一致， 但没有按法律规定的程序去办， 也是会不生效的。典型的如房产转让，买卖双方如果没有办理过户变更登记手续，即使 付了钱、住上房，其原来的产权人仍旧未变动，这就是民法关于不动产登记的公示原则。 而动产只要付钱给出让方，其产权即时转移到付款人，这就是民法关于动产善意即时取 得制度。因此，我们在做业务中，第一要诚信，否则合同会出问题；第二要服务，否则
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