无锡苏源置业有限公司、杨平商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审结日期】2022.07.01 
【案件字号】(2022)苏02民终2961号 
【审理程序】二审 
【审理法官】宁尚成毛云彪杜伟建 
【审理法官】宁尚成毛云彪杜伟建 
【文书类型】判决书 
【当事人】无锡苏源置业有限公司;杨平 
【当事人】无锡苏源置业有限公司杨平 
【当事人-个人】杨平 
【当事人-公司】无锡苏源置业有限公司 
【代理律师/律所】杨明月江苏润远律师事务所;梁嘉成广东盈隆律师事务所;邓浩贤广东盈隆律师事务所 
【代理律师/律所】杨明月江苏润远律师事务所梁嘉成广东盈隆律师事务所邓浩贤广东盈隆律师事务所 
【代理律师】杨明月梁嘉成邓浩贤 
【代理律所】江苏润远律师事务所广东盈隆律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】无锡苏源置业有限公司 
【被告】杨平 
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定反证质证诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
十一放假2020安排时间表【指导案例排序】0 
【本院查明】经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。    二审中，苏源公司补充提交其通知杨平等14户业主收房的EMS查询打印单，该些查询单显示苏源公司寄出日期分别2021年8月24日、25日，收件人收到日期分布在25日、26日、27日。杨平经质证，认为该证据无法显示邮寄内容，不能证明其收到房屋交付通知书。本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认。 
【本院认为】本院认为：    一、关于交房时间的问题。根据合同第十一条关于交付时间与手续的约定，苏源公司应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理
交付手续的时间地点等书面送达买受人。二审中，苏源公司陈述其寄出交房通知书的时间为2021年8月25日左右，与其补充提交的EMS打印回执基本吻合，考虑在途时间以及苏源公司提前十日送达交房通知的承诺，苏源公司主张交房时间应为2021年8月28日，不满足合同约定的交付手续要求。一审法院认定2021年9月4日杨平完成交接手续的时间为交房时间，并无不当。    二、关于应否扣除停工期18天的问题。根据补充协议约定，因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，或政府部门通过审批的规划变更、设计变更，导致房屋无法按时交付的，除买卖合同及补充协议另有约定外，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任。锡建质安(2019)38号文、锡建质安(2019)50号文要求停工的范围为全市在建工地，性质为政府强制指令，符合双方合同中约定予以延期情形，苏源公司无须承担因此逾期交房的违约责任，对应的停工期18天不应作为逾期天数计算。苏源公司要求逾期交房时间扣除停工期18天的上诉主张，有合同依据，本院予以支持。    三、关于新冠疫情影响天数的问题。一审法院综合考量春节假期天数、工人返锡隔离天数和准备材料天数等实际情形，酌定因新冠疫情不可抗力原因扣除逾期天数45天，属自由裁量合理范围，本院不予调整。苏源公司要求扣
除2020年1月24日至3月1日期间共计52天的上诉主张，本院不予支持。    综上所述，苏源公司的上诉请求部分成立。苏源公司逾期交房天数，本院调整为246天，苏源公司应承担逾期交房违约金28102元(取整)。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持无锡市惠山区人民法院(2021)苏0206民初6567号民事判决第二项；    二、撤销无锡市惠山区人民法院(2021)苏0206民初6567号民事判决第一项、第三项；    三、苏源公司于本判决生效之日起十日内支付杨平违约金28102元；    四、驳回杨平的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费减半收取342元(杨平预交)，由杨平负担68元，由苏源公司负担274元。二审案件受理费50元(苏源公司预交)，由杨平负担28元，苏源公司负担22元。双方当事人同意各自负担的一、二审诉讼费用自行交接，两项相抵，苏源公司还应支付杨平246元，于本判决生效之日起十日内支付。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-22 20:43:11 
【一审法院查明】一审法院认定事实：    2018年10月5日，苏源公司(出卖人)与杨平(买受人)签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：杨平向苏源公司购买无锡市惠山区××幢××单元××层××号商品房；该商品房总价款为1142367元；出卖人应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。苏源公司与杨平签订补充协议，约定：因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，或政府部门通过审批的规划变更、设计变更，导致房屋无法按时交付的，除买卖合同及补充协议另有约定外，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任；办理产权登记期限的起算日为：买受人已交齐全部房屋价款并已按照买卖合同及补充协议约定的其他应由买受人承担的所有费用，且出卖人已向买受人交付房屋后360日内，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，在此之前买受人无权以任何理由要求出卖人配合其进行房屋产权登记，且出让人不因此而承担任何违约责任。    双方一致确认杨平已支付全部购房款。杨平陈述，苏源公司于2021年9月4日将房屋交付给其使用，
并提交了房屋验收交接表，杨平在该交接表上签字，未注明日期。    2019年9月29日，无锡市住建局发布锡建质安(2019)38号文件，要求全市的在建建筑施工工地从9月30日到10月7日一律全面停工。2019年12月21日，无锡市住建局发布锡建质安(2019)50号文件，针对我市建设工地扬尘整治专项督查情况，决定自即日起，全市在建的建筑施工工地一律暂停施工，如在建工地确已落实扬尘管控措施到位，并做好其他相关工作，方可申请办理复工手续。2019年12月31日，江苏省解除重污染天气橙预警。    2020年1月24日，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，无锡市住建局发布锡建质安(2020)6号文件，明确全市所有新建、在建建筑工地开工、复工时间不得早于2020年2月20日。2020年2月24日，江苏省将疫情防控一级响应调整为二级响应。2020年3月15日，案涉商品房在建工程项目被批准复工。    2020年11月20日，苏源公司就延期交房向全体业主发出告知函，告知函载明：房屋交付时间需要延期至2021年5月28日前交付；受新冠疫情影响，施工无法正常开展，其虽于2020年3月15日完成复工备案，实际受疫情防控影响复工的时间远远超过政府批复日期，自国家一级响应开始最终核算出疫情影响时限为51天，其将严格按照房屋买卖合同约定对房屋延迟交付进行赔付(其中需要扣除疫情防控措施影响51天)；其承诺于2021年10月30日前完成初始登记证
的办理流程。    杨平认为，锡建质安(2019)38号文件要求在国庆期间停工，不会对工程进度造成实质性影响；锡建质安(2019)50号文件明确整改到位可申请复工，停工系苏源公司主观问题导致；苏源公司未及时将上述两份文件所要求的停工情况告知原告；2020年1月24日至2020年2月24日期间为新冠疫情一级响应期间，2020年2月24日之后，新冠疫情对案涉房地产项目不存在任何阻碍，且政府采取疫情防控措施并不必然导致案涉房屋不能如期交付；2020年1月24日至2020年2月2日期间为春节放假期间，不能作为苏源公司免责条件。    以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、转账记录、发票、贷款合同、房屋验收交接表、告知函、锡建质安(2020)6号文件、通知公告、锡建质安(2019)38号文件、锡建质安(2019)50号文件、惠山区建筑工程项目疫情防控期间开复工备案回执、竣工验收通知、测绘报告、当事人陈述等在卷佐证。 
【一审法院认为】一审法院认为：苏源公司与杨平所签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。根据合同约定，苏源公司应于2020年10月30日前向杨平交付房屋，苏源公司逾期交付房屋，应当每日按照房屋总价的万分之一承担逾期交房的违约金。关于交房时间，苏源公司抗辩以其发出交房通知之日作为交房日期，但未提交证据，故对其抗辩不予采信，杨平主张其于2021年9月4日完成交接手续，苏源公
司未提供反证，法院对杨平的主张予以采信，交房时间以2021年9月4日为准。关于逾期交房的天数，苏源公司要求扣除2019年十一期间停工的8天和扬尘整治停工的10天，未提供证据证明上述停工对此后房屋的竣工产生影响，对其抗辩不予采信；新冠肺炎疫情属于补充协议约定的不可抗力情形，疫情期间无法正常开工、外地工人返锡需要进行至少14天的隔离、疫情原因使建筑材料等物资运输较平时相应延迟均是客观事实，综合考量春节假期天数、工人返锡隔离天数和准备材料天数，法院酌定因新冠疫情不可抗力原因扣除逾期天数45天。综上，从2020年10月30日起至2021年9月4日，共计309天，扣除新冠疫情影响的天数，逾期天数应为264天。依据商品房买卖合同，苏源公司应承担逾期交房违约金30158(1142367×万分之一×264)元。杨平主张苏源公司承担逾期支付违约金的利息，无事实和法律依据，不予支持。杨平主张苏源公司协助配合办理案涉房屋不动产权证，于法有据，予以支持。    综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苏源公司于判决生效之日起十日内支付杨平违约金30158元；二、苏源公司于判决生效之日起十日内协助配合杨平办理无锡市惠山区阳光壹佰国际城40幢605单元27层2703号房屋不动产权证；三、驳回杨平的其他诉讼请求。