中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第三章第四节讲义
国有建设用地使用权出租　

  1.国有建设用地使用权出租的条件和程序
  2.建设用地使用权租赁合同
  3.国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别
  【重点难点】租赁与出租的区别
  ■租赁－国有建设用地租赁－出租方是国家
  ■出租－国有建设用地使用权出租－出租方是土地使用权人
  1.国有建设用地使用权出租的条件和程序
  1.1 可以出租的建设用地使用权
  ■出让方式取得的土地使用权
  ■以转让方式取得的土地使用权
  ■以下划拨土地经批准也可以出租
  土地使用者为公司、企业、经济组织和个人；
  有国有土地使用证；
  具有地上建筑物的合法的产权证明；
  补签了出让合同，补交了出让金。
  【2011年真题】
  关于建设用地使用权出租的说法，正确的是（　）。
  A.建设用地使用权出租的主体是国家
  B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人
  C.建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变
  D.建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭
  [答疑编号2526030308]
  【答案】B
  【解析】本题考查建设用地使用权的出租。建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。参见教材P50。
  1.2 建设用地使用权出租的限制条件
  ■建设用地使用权出租必须签订租赁合同；
  ■未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租；
  ■出租必须办理租赁登记。
  1.3 建设用地使用权出租的程序
  ■申请
  ■审批
  ■签订合同
  ■办理登记
  2.建设用地使用权租赁合同
  2.1 租赁合同的内容
  ■标的
  ■租期：不得超过土地使用权的剩余年限
  ■租金标准及支付期限、方式
  ■土地使用条件
  ■土地用途
  ■租赁双方的权利和义务
  ■出租人交付土地的期限、方式和条件
  ■承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件
  ■有关土地使用税费的缴纳
  ■解除合同的条件、期限
  ■违约责任
  ■其他有关条款
  2.2 出租方的权利义务
  ■出租方权利
  收取租金；
  监督承租方使用；
  依法收回出租土地。
  ■出租方义务
  交附土地及地上建筑物等及保障义；
  修缮义务；
  妨害除去义务（不论原因是谁所致）；
  出租人继续履行出让合同。
  2.3 承租方的权利和义务
  ■承租方权利
  合法使用租赁物的权利；
  要求保障正常、有效使用租赁物的权利。
  ■承租方义务
  保管义务；
  支付租金义务；
  租赁标的物返还义务。
  【2010年真题】
  关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是（　）。
  A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
  B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务
  C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务
  D.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利
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