中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第三章第二节讲义1
国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）

  1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）
  2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限）
  3.国有建设用地租赁
  4.建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营
 
  1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）
  经济师有什么用1.1 划拨的含义
  ■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为
  ■划拨的最低权限在县级人民政府
  1.2 划拨的范围
  ■国家机关用地和军事用地
  ■城市基础设施用地和公益事业用地
  ■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
  ■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）
  【2008年真题】
  下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（　）。
  A.汽车加油站  
  B.地税局机关
  C.城市绿地  
  D.街心公园
  [答疑编号2526030104]
  【答案】A
  【解析】本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。参见教材P38。
  1.3 划拨程序
  ■申请
  设计任务书或初步设计
  年度建设计划（立项）
  建设用地规划许可证
  ■审批
  ■拨地
  ■发证
  1.4 划拨土地转让、出租、抵押的条件
  ■土地使用者为公司企业、经济组织和个人
  ■有国有土地使用证
  ■具有地上建筑物的合法的产权证明
  不同时满足以上条件的划拨建设用地,不得转让、出租、抵押
  【重点难点】划拨土地转让的两种方式
 
  1.5 划拨土地出租
  ■划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家
  1.6 划拨土地抵押
  ■房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格
  ■因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金
  2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限）
  2.1 出让的概念与方式
  ■概念
  国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者
  ■出让的方式（4种方式）
  招标（竞争性）
  拍卖（竞争性）
  挂牌（竞争性）
  协议（非竞争性）
  2.2 出让的规定
  ■工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让
  ■严格限制以划拨方式设立建设用地使用权
  ■采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定
  2.3 出让的特征（5大特征）
  ■土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让）
  ■出让使用权有使用期限
  ■使用权出让是有偿的－土地使用权出让金
  ■建设用地使用权可分别设定－地表、地上、地下分设
  ■土地使用者权利范围有限－地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立
  【重点难点】出让最高年限
  ■居住用地 70年
  ■工业用地 50年
  ■教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年
  ■商业、旅游、娱乐用地 40年
  ■综合或者其他用地 50年
  真实出让的期限，可以短于出让最高年限低，但不能长于最高年限
  【2008年真题】
  下列各建设项目用地中，土地使用权出让的年限不可能为50年的是（　）。
  A.别墅用地
  B.图书馆用地
  C.汽车装配厂用地
  D.购物中心用地