第一章  资产
（二）投资性房地产的取得
1.外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，涉及购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产
  贷：银行存款
2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达成预定可使用状态前发生的必要支出构成。涉及土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其会计解决如下图所示。
 
（三）投资性房地产的后续计量
公司通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一公司只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例题104·判断题】公司只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（    ）
【答案】×
【解析】公司通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【例题105·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计解决的表述中，对的的有（  ）。
A．不同公司可以分别采用成本模式或公允价值模式
B．满足特定条件时可以采用公允价值模式
C．同一公司可以分别采用成本模式和公允价值模式
D．同一公司不得同时采用成本模式和公允价值模式
【答案】ABD
【解析】投资性房地产核算，同一公司不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（1）计提折旧或摊销
借：其他业务成本
  贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（2）取得租金收入
借：银行存款
  贷：其他业务收入
（3）计提减值准备
借：资产减值损失
  贷：投资性房地产减值准备
减值准备一经计提，在持有期间不得转回。
【例1—99 】甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为2023，预计净残值为零，按照经营租赁协议，乙公司每月支付甲公司租金6万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。
甲公司应编制如下会计分录：
（1）计提折旧
每月计提的折旧：1200÷20÷12=5(万元)
借：其他业务成本                      50 000
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贷：投资性房地产累计折旧                50 000
（2）确认租金
借：银行存款（或其他应收款）          60 000
贷：其他业务收入                        60 000
（3）计提减值准备：
借：资产减值损失                    1 000 000
贷：投资性房地产减值准备              1 000 000
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公司采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
【例题106·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（  ）
【答案】×
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
【例 1—100】 甲公司为从事房地产经营开发的公司。2023年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完毕的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为2023。当年10月1日，该写字楼开发完毕并开始使用，写字楼的造价为1000万元。2023年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计算模式。
甲公司应编制如下会计分录：
（1）2023年10月1日，甲公司开发完毕写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本              10 000 000
贷：开发成本                            10 000 000
（2）2023年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动      2 000 000
  贷：公允价值变动损益                    2 000 000
3.投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，公司对投资性房地产的计量模式一经拟定，不得随意变更。存在确凿的证据表白投资性房地产的公允价值可以连续可靠取得、且可以满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许公司对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更解决，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（四）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，
所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
1.采用成本模式计量
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
【例1—101 】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，协议价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧1000万元，假定不考虑税费等因素。