已投入使用尚未决算房产如何缴纳房产税新说
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分类：财会与税务
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原文地址：已投入使用尚未决算房产如何缴纳房产税新说作者：税眼朦胧
已投入使用尚未决算房产如何缴纳房产税新说
吉林虹桥税务师事务所李宝
税务师其实用处不大新成立的工业企业，经常要碰到这样一个问题：尚未竣工决算的厂房、办公楼等建筑物已经投入使用，按照会计准则的有关规定，应该确认为固定资产并开始计提折旧，那么，在税法上，又如何计算并缴纳企业所得税与房产税呢？企业所得税处理，我已经写过《我看固定资产暂估入账的财税处理问题》一文
论述过了，下面主要探讨一下房产税的处理，笔者之所以将标题命名为“新说”，就是因为以下第四点的论述。
一、房产税开始缴纳的时间
《关于房产税若干具体问题的解释与暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十九项规定：“纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税与城镇土地使用税。”
《吉林省地税局关于印发房产税与车船使用税若干问题的解释
与补充规定的通知》（吉税四字[1988]75号）第十一条规定：“新建房屋尚未验收提前使用、出借的，从使用、出借的次月计算征税；出租的从出租月份起计算征税。”
综上所述，工业企业委托施工企业新建的房产，在办理验收手续前就已投入使用的，应该自投入使用的次月起，开始缴纳房产税。
二、房产税课税对象
《财政部国家税务总局关于房产税与车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）第一条规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面与围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔……等，不属于房产。
《固定资产分类与代码》（2011年1月10日版）规定：代码为1030999的道路指厂内的道路，代码为1029004的围墙，属于房屋附属设施。
综上可知，对于新成立的工业企业来说，房产税课税对象主要是厂房、办公楼等建筑物，不包括围墙与道路，围墙与道路是可以单独确认为固定资产的。
在实际工作中，施工方通常在建造厂房、办公楼的同时，也建造道路与围墙，有些企业在平时按工程进度结算时，不能准确提供房屋
建筑物与围墙、道路等构筑物的各自工程成本，建设方会计处理简化确认了在建工程，待投入使用时，也是简化处理，全部计入固定资产中的房屋建筑物，结果缴纳房产税时，围墙与道路等不属于房产税课税对象的，也一并交了房产税。
有的企业提出在计算房产税时，将道路与围墙从房产原值中剔除，这样的观点笔者并不支持，具体原
因可见以下论述，另外，这样的企业在建设期间都无法准确区分道路围墙等与房屋建筑物的成本，那么，在开始投入使用时，由于仍然未竣工决算，则仍然不能准确区分二者各自的成本，所以也未必能准确剔除。
三、房产税计税原值
《财政部税务总局关于检发房产税若干具体问题的解释与暂行
规定》(〔86〕财税地字第008号，已废止) 第十五条规定：“房产原值是指纳税人按照会计制定规定，在帐簿‘固定资产’记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。”
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的江西省教师教育业务管理平台
通知》(财税〔2008〕152号)规定：自2009年1月1日起，对依照
房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
这也就是我们为什么不支持在因投入使用而计缴房产税时将围
墙道路等成本从房产原值中剔除的原因。
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用
税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”
对于执行企业会计准则而将土地价值确认为无形资产的企业，土地也是要缴纳房产税的。
四、确认房产原值存在的问题
1、尚未竣工决算的建筑物原值如何确定
辽宁省地方税务局《关于明确财产税若干政策业务问题的通知》（辽地税财［2000］398号）第五条“对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。”
《吉林省地税局关于印发房产税与车船使用税若干问题的解释与补充规定的通知》（吉税四字[1988]75号）第四条规定：“纳税单位已投入使用尚未决算入帐的新建房屋，按基建计划价值计算征税；
没有基建计划价值的，由税务机关核定价值计征；入帐后按入帐原值计征，已按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退补。”
问题似乎已经解决，其实不然。
河北公务员考试成绩查询我们可以延伸考虑，为什么两个文件都规定按预算或计划价值征税？就是因为该工程尚未竣工决算，没有确定的价值。那么我们可以继续思考，如果有确定的价值呢？答案很简单，当然是按确定的价值征税了。
对于新办的工业企业所修建的厂房办公楼等建筑物来说，主要的成本有两大块，一块是施工方施工形成的工程成本，一块是分摊的某些建造费用，比如，设计费、审图费、工程监理费等。虽然这些费用所代表的劳务，也涵盖了道路、围墙等工程，但由于后者成本相对较小，业务相对较为容易，所耗费的设计成本、监理成本等并不是很多，根据会计基本准则的重要性原则，几乎可以不分摊上述费用（即使分摊，一般也不应该按建筑面积摊，而是应该按成本金额分摊，因为后者发生的成本可能不大，但建筑面积可能较大，如道路），那么，这些设计费、工程监理费等，无论该工程是否实际竣工决算，都可以按一定标准分摊确认到每一个可分摊的成本对象上，所以，无论在实际竣工决算前还是实际竣工决算后，都需要作为房产原值中可确定的一部分而缴纳房产税。
所以，竣工决算前的房产原值，对于无法确定的工程成本，需要按照预算价或计划价确认，但同时应
该加上分摊进来的可确定的建造费用，只有这样计算房产税，才是更准确的。
2、土地单价如何确定
这似乎是个简单的问题，土地单价无非就是土地总价值除以土地面积嘛。实则不然。