魏超、孔维思等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
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【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院 
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院 
【审结日期】2021.03.05 
【案件字号】(2021)苏03民终737号  2021江苏公务员考试真题
【审理程序】二审 
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【审理法官】祝杰苏团崔金城 
【文书类型】判决书 
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【当事人】魏超;孔维思;光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 
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【当事人-个人】魏超孔维思 
【当事人-公司】光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 
【代理律师/律所】桓轶江苏尊鼎力律师事务所 
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【代理律师】桓轶 
【代理律所】江苏尊鼎力律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】魏超;孔维思;光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 
【本院观点】双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行。 
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【本院查明】本院对光明公司二审提交的证据1-2真实性予以认定，对光明公司二审提交的证据3-5形式真实性认定。对魏超、孔维思二审提交的证据1-2真实性予以认定。 
【本院认为】本院认为，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行。合同约定的上房日期为2020年3月31日，光明公司通知魏超、孔维思于2020年8月6日上房，本案逾期上房天数约为127天。双方商品房销售合同约定：(1)逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；(2)逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支
付全部房价款万分之三的违约金。    光明公司主张因大气管控及疫情影响应该扣减逾期天数。首先，虽然政府存在大气管控的情形，但并非“一刀切”地对所有工地予以停工处理，故光明公司主张因大气管控导致的扣减天数并不能完全得到支持。其次，因疫情确实对光明公司施工存在一定影响，一审法院考虑本案特殊情况，对光明公司主张的延期时间予以了酌定扣减。    综上，考虑到大气污染防治和新冠疫情防控确实对建设工程施工和商品房交付产生影响，结合相关通知文件及施工进度，一审酌情扣减的逾期天数约为59天，即一审认定的逾期上房时间为68天(127天-59天)，最终一审法院酌定本案逾期上房违约金调整为13573元(68天×665326元×3÷10000)，并无不当。    涉案工程已经通过竣工验收，应视为达到上房条件。魏超、孔维思有关维修部分的上诉主张，其二审不再予以坚持，如果存在需要维修的内容，双方应该按照合同约定及法律规定予以处理。    综上所述，上诉人魏超、孔维思及光明公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    上诉人魏超、孔维思预交的二审案件受理费139元，由魏超、孔维思负担。上诉人光明房地产集团江苏明宏置业有限公司预交的二审案件受理费139元，由光明房地产集团江苏明宏置业有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-20 06:22:49 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年8月5日，魏超、孔维思(买受人)与光明公司(出卖人)签订编号为JW0052273的《商品房买卖合同(预售)》，约定：魏超、孔维思购买光明公司开发的位于徐州市贾汪区桃源路与大学路交叉路口西北侧的泉城熙悦3幢1单元402号商品房(住宅)，该商品房预测建筑面积共111.58平方米，单价为每平方米5962.77元，总价款为665326元。该合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定：出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理(按照逾期时间分别处理，不作累加)(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的
违约金。合同签订后，魏超、孔维思依约向光明公司支付房价款665326元。    2019年12月18日，光明公司以光明·泉城熙悦售楼处名义向该小区业主发出《通知》一份，表明公司已加速工程进度，各项验收进行中，为在2020年3月30日/2020年6月30日两批次房屋顺利交于业主手中，要求业主于2020年2月10日前缴纳房屋维修基金，以便后期办理上房手续。    2020年6月19日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局出具了建筑工程竣工验收备案表，案涉商品房于2020年6月5日由建设单位组织竣工验收合格。2020年6月29日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司对案涉房屋出具了房屋面积测绘报告。    2020年7月24日，光明公司向魏超、孔维思邮寄《房屋上房通知书》，通知魏超、孔维思于2020年8月6日至光明·泉城熙悦项目集中办理上房手续。    一审另查明，为控制大气污染，确保空气质量，2019年1月至2020年2月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。受新型冠状病毒感染的××疫情防控影响，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月24日24时，江苏省将疫情防控一级响应调整为二级响应。