【小结】
增值税
1.个人将购买的住房对外销售：
（1）不满2年：全额5%
（2）满2年：北上广深，一般免税，非一般差额5%；其他区域，免税
2.个人出租住房：5%减按1.5%征收率
契税
1.家庭唯一住房：90（含）平米以下，减按1%；90平米以上，减按1.5%
2.其次套改善性住房：90（含）平米以下，减按1%；90平米以上，减按2%（北上广深暂不实施改善性住房契税优待政策）
个人所得税
1.个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收
应纳税额＝（收入总额－财产原值－合理费用）×20%
2.个人按市场价出租居民住房，税率10%
（1）每次收入≤4000元
应纳税额＝［每次（月）收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限）－800元］×10%
（2）每次收入>4000元
应纳税额＝［每次（月）收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限）］×（1－20%）×10%
房产税
1.个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税
应纳税额＝租金收入（不含增值税）×4%
2.个人全部“非营业用”的房产，免征房产税
房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除率）
印花税
从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税
  【案例分析题】居住在上海的张某，2020年2月购入一套95平方米的住房，属于家庭唯一住房，不含增值税买价300万元。9月购入一套150平方米的房产，不含增值税买价500万元，9月底起将该套房产出租给个人居住，不含增值税租金每月1万元（当地契税税率3%）。11月份将某上市公司股票卖出，取得股权转让书据，所载售价为5万元，随后购买了封闭式证券基金10万元。（证券（股票）交易印花税税率为千分之一）
  要求：
  （1）计算张某购入第一套房产需缴纳契税。
  （2）计算张某购入其次套房产需缴纳契税。
  （3）计算张某2020年需缴纳房产税。
  （4）计算张某卖出股票应缴纳印花税。
  （5）计算张某购买基金应缴纳印花税。
 
『解析』
  （1）对个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
  应纳契税＝300×1.5%＝4.5（万元）。
  （2）对个人购买家庭其次套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述契税优待政策。
  应纳契税=500×3%=15（万元）。
  （3）对个人全部的非营业用房免征房产税。第一套房产的300万元不用缴纳房产税。
  对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
  出租、出借房产，房产税的纳税义务发生时间是交付出租、出借房产之次月起。
  应纳税额＝3×1×4%＝0.12（万元）。
  （4）应缴纳的印花税＝50000×1‰＝50（元）。
  （5）对投资者（包括个人和机构）买卖封闭式证券投资基金免征印花税。
  【回顾】契税计税依据
  成交价格包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
土地用法权出售房屋买卖
成交价格（不含增值税）
出让国有土地用法权
取得该土地用法权而支付的全部经济利益（成交价格）
以划拨方式取得土地用法权，经批准转让房地产时
补交的土地用法权出让费用或者土地收益
土地用法权赠与房屋赠与
由征收机关参照土地用法权出售、房屋买卖的市场价格核定
土地用法权交换房屋交换
所交换的土地用法权、房屋的价格差额
房屋附属设施（有无产权）
1.不涉及土地用法权、房屋产权变动：不缴纳契税
2.分期付款购买：按合同规定的总价款计算征收契税（契税不分期）
3.房屋附属设施与房屋统一计价，适用与房屋相同税率
  【案例分析题】某航空公司经批准占用耕地500000平方米，于2018年5月31日办妥占用耕地手续，其中用于建设飞机场跑道、停机坪占地320000平方米、候机厅占地100000平方米、宾馆和办公楼占地80000平方米。2019年6月6日，航空公司就该耕地与当地政府签订土地出让合同，支付土地补偿费4200万元、拆迁补偿费500万元、市政配套费300万元。当地耕地占用税税额为12元/平方米、城镇土地用法税年税额为4元/平方米、契税税率为4%。
  依据上述资料，回答下列问题：
  （1）计算航空公司应缴纳的耕地占用税。
  （2）计算航空公司与政府签订的土地出让合同应缴纳契税。
  （3）计算航空公司与政府签订的土地出让合同应缴纳印花税。
  （4）计算航空公司2019年度应缴纳城镇土地用法税。
 
『解析』
  （1）飞机场跑道、停机坪占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
  航空公司应缴纳耕地占用税＝320000×2÷10000＋（100000＋80000）×12÷10000＝280（万元）。
  （2）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
  航空公司应缴纳契税＝（4200＋500＋300）×4%＝200（万元）。
  （3）签订的土地出让合同依据产权转移书据税目缴纳印花税。税率为0.5‰。
  航空公司应缴纳印花税＝（4200＋500＋300）×0.5‰＝2.5（万元）。
  （4）机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、平安带、夜航灯光区）用地，免征城镇土地用法税。纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开头缴纳城镇土地用法税。
  航空公司2019年度应缴纳城镇土地用法税＝（100000＋80000）×4÷12×7÷10000＝42（万元）。
  【回顾】房企土地增值税
清算单位
每个项目（审批备案项目）、每个分期项目、一般（增值率不超20%免征）与非一般
清算条件
1.应该清算：全部项目竣工售出；整体转让未竣工项目；挺直转让土地用法权
2.税务要求：已竣工验收已转让85%以上，已售60%剩余出租或自用；已预售3年未售完；纳税人申请注销税务登记未交土地增值税
满足条件之日起90日内必需办理清算
公共设施或配套设施处理
1.建成后产权属于全体业主全部：其成本、费用可以扣除
2.建成后无偿移交给政府、公共事业单位并用于非盈利性社会公共事业：其成本、费用可以扣除
3.建成后有偿转让：计算收入，并准予扣除成本、费用
  【回顾】房企新建房扣除项目
取得土地用法权所支付的金额
1.土地出让金（出让）；补缴的出让金（划拨）；地价款（转让）
2.包括登记、过户费及契税
房地产开发成本
（按项目归集）
土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
【留意】精装修费用可扣除
房地产开发费用
（无法按项目归集）
1.按项目计算分摊利息，并能供应金融机构证明
开发费用=利息支出+（地价款及费用+开发成本）×5%以内
2.不能按项目分摊利息或不能供应金融机构证明
开发费用=（地价款及费用+开发成本）×10%以内
六级口语准考证打印【留意】利息支出不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额
与转让有关的税金
1.城市维护建设税、训练费附加、地方训练附加
2.不包括增值税、印花税
其他扣除项目
加计扣除费用＝（地价款及费用＋开发成本）×20%
  【回顾】房企新建房土地增值税税额计算
国考每年啥时候报名
计税依据
转让房地产猎取的增值额＝收入额（不含税）－各项扣除项目金额
2021年注册会计师准考证打印时间
税额计算
1.土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
银行报名入口增值额＝收入－扣除项目
2.依据增值率确定适用税率及速算扣除系数
增值率＝增值额÷扣除项目
  【案例分析题】某房地产开发企业注册地在甲市，2020年5月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关资料如下：
  （1）2019年3月以24000万元竞得国有土地一宗，并已按规定缴纳契税。
  （2）2019年4月起，对受让土地进行项目开发建设，发生房地产开发成本15000万元，开发费用6400万元。
  （3）银行贷款凭证显示归属于该项目利息支出3000万元。
  （4）2020年4月整体转让该项目，取得不含税收入75000万元。
  其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5%，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计360万元。
  要求：依据上述资料，依据下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
163贵州人事考试招聘  （1）说明该项目进行土地增值税清算的缘由及该项目办理土地增值税纳税申报的地点。
  （2）计算土地增值税时该项目允许扣除的取得土地用法权支付的金额。
  （3）计算土地增值税时该项目允许扣除的开发费用。
  （4）计算土地增值税时该项目允许扣除项目金额的合计数。
  （5）计算该项目应缴纳的土地增值税额。
 
『解析』
  （1）因该企业整体转让未竣工决算房地产开发项目，所以纳税人应进行土地增值税的清算；企业应向房地产所在地（乙市）主管税务机关办理纳税申报。
  （2）允许扣除的土地用法权支付的金额＝地价款24000＋契税24000×5%＝25200（万元）。
  （3）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并供应金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地用法权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地用法权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
  允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5%＝5010（万元）。
  （4）其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地用法权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。
  其他扣除项目＝（25200＋15000）×20%＝8040（万元）。
  允许扣除项目的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋8040＝53610（万元）。
  （5）增值额＝75000－53610＝21390（万元）。
  增值率＝21390÷53610×100%＝39.9%。
  应缴纳的土地增值税税额＝21390×30%＝6417（万元）。
  土地增值税四级超率累进税率表
内蒙古招聘信息最新招聘2023
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率
速算扣除系数
1
不超过50%的
30%
0
2
超过50%～100%的部分
40%
5%
3
超100%～200%的部分
50%
15%
4
超过200%的部分
60%
35%
  【案例分析题】某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：
  （1）2015年12月以10000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
  （2）该项目2018年开工建设，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期为3月25日，因逾期开发，缴纳土地闲置费2000万元。房产2021年1月竣工，发生房地产开发成本7000万元；开发费用3400万元。
  （3）该项目所属物业用房建成后产权归全体业主全部，并已移交物业公司用法，另发生物业用房开发成本500万元。
  （4）2021年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入42000万元。房产开发期间共发生相关进项税额800万元。（其他相关资料：契税税率4%，利息支出无法供应金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%）
  要求：依据上述资料，依据下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
  （1）说明该项目是否可以选择简易纳税方法计征增值税及理由。
  （2）计算该项目应缴纳的增值税销项税额。
  （3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护城建税、训练费附加和地方训练费附加。
  （4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
  （5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
  （6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
 
『解析』
  （1）应接受一般计税方法计征增值税。未取得《建筑工程施工许可证》的，按建筑工程承包合同注明的开工日期确定计税方法，项目开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目，应接受一般计税方法。
  （2）该项目应缴纳的增值税销项税额＝（42000－10000）÷（1＋9%）×9%＝2642.20（万元）。
  （3）土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、训练费附加和地方训练附加＝（2642.20－800）×（5%＋3%＋2%）＝184.22（万元）。
  （4）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地用法权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
  允许扣除的开发费用＝[10000×（1＋4%）＋7000＋500]×10%＝1790（万元）。
  （5）土地闲置费不得扣除，物业用房建成后产权归全体业主全部，其开发成本可以扣除。
  允许扣除的项目合计＝地价款10000×（1＋契税税率4%）＋开发成本7000＋物业用房开发成本500＋允许扣除的开发费用1790＋允许扣除的税金184.22＋其他开发项目[10000×（1＋4%）＋7000＋500]×20%＝23454.22（万元）。
  （6）增值额＝（42000－2642.20）－23454.22＝15903.58（万元）。
  增值率＝15903.58÷23454.22×100%＝67.81%。
  应纳土地增值税＝15903.58×40%－23454.22×5%＝5188.72（万元）。